雖然驗房可能會增加一些購買成本，或與你理想中的住房失之交臂。但如果缺少了這個步驟，買家很可能在未來付出無盡的維修費(fèi)用。這個后果，你真的愿意承受嗎？

今天，就讓我們來系統(tǒng)的、全面的聊一聊加拿大驗房的那些事兒。

什么是驗房？

首先，在聊這個話題之前，我們必須搞清楚什么叫驗房？

所謂驗房，是指驗房師受客戶委托，根據(jù)所屬驗房師協(xié)會的《驗房操作標(biāo)準(zhǔn)》，通過對構(gòu)成房屋的主要系統(tǒng)和構(gòu)件進(jìn)行視覺觀察和對設(shè)備進(jìn)行正常操作，以確定其是否存在明顯的問題，以及應(yīng)該如何處理這些問題。

驗屋的主要目的是鑒定房屋的當(dāng)前狀態(tài)，向購房者提供必要的信息，以幫助他們做一個清楚明白的買賣決定。

什么是驗房操作標(biāo)準(zhǔn)？所謂《驗房操作標(biāo)準(zhǔn)》，英文為 “Standards of Practice，是由一個名為加拿大國家認(rèn)證驗房師協(xié)會(CANNACHI)的非營利專業(yè)組織發(fā)布的。

該協(xié)會的主旨為“持續(xù)提升驗房師行業(yè)對大眾的服務(wù)水平”，簡單來說，就是為了幫你買到放心房！

驗房到底都驗什么？根據(jù)加拿大《驗房操作標(biāo)準(zhǔn)》，我們知道房屋本身的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，并且每個系統(tǒng)、組件相互作用，互相影響。

有的系統(tǒng)決定著房屋的整個壽命（如房屋的地基等），有的組件需要定期更換（如暖爐、屋頂瓦片、熱水器等）

在加拿大驗房時，我們需要對自己所買的房子有個清晰的認(rèn)識，以便做到日后使用與維護(hù)過程中能夠心中有數(shù)。 

通常來說，房屋分成九大系統(tǒng)：屋頂（Roofing, Flashing and Chimneys）、外部(Exterior)、結(jié)構(gòu)( Structure)、保暖和通風(fēng)（Insulation and Vent）、電力(Electrical)、暖氣和冷氣（Heating & Cooling）、上下水（Pluming）、內(nèi)部（Interior）和電器（Appliances）。

在驗房過程中，除了電器不在驗房的范圍之內(nèi)，驗房師會對屋頂、結(jié)構(gòu)等八個系統(tǒng)進(jìn)行問題檢查，概括起來大概有上千個知識點(diǎn)，小編將根據(jù)工作實踐總結(jié)出以下常見的驗房問題。

在驗房過程中，如果您將這些問題搞清楚了，對您將要買的房子的狀況也就基本掌握了。

驗房最重要的是什么？大多數(shù)的驗屋報告中，所涉及的內(nèi)容絕大多數(shù)是關(guān)于各類小問題以及房屋使用保養(yǎng)的建議等。了解這些當(dāng)然有好處，但是其實作為購房者，你真正應(yīng)該關(guān)注的事大約可以歸為以下四類：

1. 房屋主要問題缺陷(Major defects)，比如結(jié)構(gòu)(Structure)問題等。

2. 潛在會導(dǎo)致房屋主要問題缺陷的“小問題”，比如擋水板(Flashing)等。

3. 房屋存在的安全隱患，比如配電箱(Service Panel)問題等。

4. 會影響你正常的銀行按揭，入住或買房屋保險的問題。

任何可歸入這四個門類的問題都應(yīng)該引起足夠的重視。如果發(fā)現(xiàn)及時，一個嚴(yán)重的問題往往可以不用花費(fèi)大量的金錢就可以避免，尤其是第二和第三類的問題。把主要精力集中在這四類問題上會讓你在購房過程中能夠處于更為主動的位置。

沒有任何一個房子是完美的，驗房總會發(fā)現(xiàn)問題。關(guān)鍵在于要分清問題的大小主次，這樣就不會買到真正有問題的房子，也不會因為些無關(guān)緊要的小問題而錯過一筆好的房地產(chǎn)交易。

驗房還應(yīng)該注意些什么？驗完房后，驗房師除了交驗屋報告外，還會跟客戶大略介紹一下房屋的狀況。這是客戶了解房屋最好的時機(jī)，因為大多數(shù)客戶通常在入住后都不會再仔細(xì)地去研究驗屋報告了。

對于自己將要居住的房屋，有些東西必須要搞清楚位置，這樣以后一旦遇到緊急狀況，可以及時做出處理。

所以，在驗屋師離開之前，建議業(yè)主最好請驗屋師告知以下這些房屋設(shè)施的具體位置，必要時還可以在記事本上特別記錄下來。

如何讀懂驗房報告？在加拿大買房，與國內(nèi)很大的不同就是驗房的步驟。正規(guī)的驗房師會給買家出具驗房報告，那么身為買家，驗房報告要怎么看？想搞明白這點(diǎn)，我們需要先了解驗房的具體過程。

一般的房子（2500尺左右的房子），整個驗房過程大概需要2-2.5小時。每個驗房師都會有自己熟悉的驗房流程，但是大致的流程可以用一句話概括成：start outside and then move to indoors where we’ll work from the bottom to the top , finishing with the attic (由外而內(nèi)，從下至上)。大致的時間安排如下：

一般情況下，驗房師會在驗房結(jié)束后回家撰寫驗房報告，這樣寫出來的報告能更全面；也有的驗房師會在驗房結(jié)束后在現(xiàn)場進(jìn)行報告的準(zhǔn)備，這樣客戶能在第一時間看到報告。

此時你應(yīng)該急于拿到一份并不完善的報告？還是耐心等待一份更全面的報告呢？答案自然不言而喻。

驗房師該出具怎樣的一份報告？

一份完整的驗房報告通常會包含兩個部分，一是主要問題的列表，另一個是報告主體。在主要問題列表中一般會將問題分類為安全問題和重大修繕問題。

在安全問題中，驗房師會列出房屋中會涉及人身安全的問題，這些問題一般是要著手解決的，比如陽臺的欄桿損壞、電路漏電等。另一部分是需要進(jìn)行修繕，并且會耗費(fèi)一筆資金的，比如完全損壞的采暖系統(tǒng)，需要更換鍋爐之類。

在后面的報告主體部分，會有對所檢查系統(tǒng)和項目的具體描述，而且主要問題列表里面的所有內(nèi)容也會涵蓋在報告主體中。注意：主要問題列表只是列出了驗房師認(rèn)為重要的問題，并沒有列出全部，一些內(nèi)容是在報告主體中，讀了主要問題并不能取代整體報告。

買家該如何解讀驗房報告？拿到報告后至少要通讀一遍。因為一些問題的重要性在于驗房師個人經(jīng)驗和感受，而沒有列入主要問題列表中，但在報告中會提到，由于客戶的個人喜好或感受不同，可能就對一些問題特別看重。

比如，屋主飼養(yǎng)寵物，買房人如果患有哮喘病，寵物的毛發(fā)對于他來說就是過敏源；再比如，80年代以前的房屋中一些塑料地板，或管道密封條上通常會含有石棉成分，如果客戶本人石棉過敏，這個問題就非常嚴(yán)重的問題。

驗屋出現(xiàn)問題怎么辦？在加拿大買房，就有可能驗房。大多數(shù)情況下，OFFER中會有驗房條件。但對大多數(shù)現(xiàn)房而言，哪里會有百分之百的完美無瑕？驗房結(jié)束后，發(fā)現(xiàn)有一定的瑕疵，是很常見的。而因此產(chǎn)生的法律糾紛，也不在少數(shù)。

我們知道，加拿大的法律系統(tǒng)屬于“英美”法系，即普通法系統(tǒng)。普通法系統(tǒng)的是由成文法典和不成文判例共同組成的。尤其是判例，即法官的既成判決，對后來發(fā)生的類似案件，都有極強(qiáng)的法律約束力。

而在這些林林總總的關(guān)于地產(chǎn)的法律判例中，直接關(guān)乎驗房的經(jīng)典判例，莫過于2002年由安省上訴法庭做出的，關(guān)于Marshall vs. Bernard Corporation一案的判決。

這個案子的情況，簡單地講，就是買家A和賣家B達(dá)成了一個附帶驗房條件的購房合同。驗房完畢后，發(fā)現(xiàn)了一些瑕疵。買家A不滿意，堅持要取消合同。理由是合同中明確表明，買家只有滿意驗房結(jié)果，才能取消條件。而賣家B則拒絕退還押金，B認(rèn)為，這些瑕疵并非原則性的、結(jié)構(gòu)性的問題，可以彌補(bǔ)，買家退約是無理要求。于是乎，買賣雙方各請律師，對簿公堂，非要討個說法，且官司從小額法庭一直打到了中級上訴法庭。

問題一

我們知道，在地產(chǎn)協(xié)會的標(biāo)準(zhǔn)合同條款中，對于驗房條件描述，是基于“買家滿意”的原則，那么是否可以說，這等于給了買家一個無條件隨意取消合同的機(jī)會和權(quán)力呢？如果問題一的答案是“YES”, 那么驗房條款變成了類似于CONDO樓花的Cooling Period, 成了取消合同的隨意出口了，問題二就不存在了。但如果問題一的回答是“NO”, 那么以下問題就需要做出回答。

問題二

對于買賣雙方而言，什么樣的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的(或不可接受)的呢?又該以什么標(biāo)準(zhǔn)來衡量呢?

顯然的，這兩個實務(wù)中經(jīng)常碰到的問題，困惑了許多人，也引起了司法界的關(guān)注。于是，安省上訴法庭在宣判Marshall vs. Bernard Corporation一案時，還附上了長長的指引(即司法解釋)，不僅澄清了這些問題，而且明確了今后類似案例的宣判原則。對于問題一，法庭的回答是“NO”, 即驗房條款不是取消合同的隨意出口，即買家在對待驗房時，要“基于誠實信用原則，采取合乎情理的舉措”。對于問題二，法庭在Marshall vs. Bernard orporation一案中支持了買家，做出的判決是：買家的舉措，符合“基于誠實信用原則的合理舉措”，買家有權(quán)取消合同，賣家應(yīng)該退還押金。

驗房師的參考價格？驗房費(fèi)雖然沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但也是一分價一分貨。用驗房師的執(zhí)照號很容易推算出從業(yè)時間的長短，執(zhí)照號越小的驗房師經(jīng)驗越豐富，多花一點(diǎn)兒錢找經(jīng)驗豐富的驗房師是性價比最好的選擇。 但也不保證有經(jīng)驗的驗房師就一定認(rèn)真！

專業(yè)認(rèn)真的驗房師通常能發(fā)現(xiàn)維修費(fèi)用數(shù)千甚至上萬元的缺陷，讓賣家修好省去了日后高額的房屋維修費(fèi)用和不盡的麻煩。收費(fèi)便宜的馬虎驗房師只會告訴你 “都好著呢“，讓你浪費(fèi)幾百元的驗房費(fèi)還是小事，驗房師失職有可能會給買家留下高額維修賬單！