在買房時(shí)，如果你的offer被選中了，接下來(lái)要干什么呢？首先恭喜你！買到了喜歡的房子進(jìn)入合同。接下來(lái)還有一些后續(xù)重要的工作，大部分銀行經(jīng)紀(jì)人和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以代勞。

這里再解釋說(shuō)明一下，在美國(guó)買房，賣家一旦接受了買方下的offer，就進(jìn)入到了買房的最后一個(gè)步驟：過(guò)戶。

這個(gè)階段通常要30天左右，買家需要完成包括繳納定金、辦理貸款、房屋最終檢查、過(guò)戶簽字等手續(xù)。來(lái)一條條看看具體細(xì)則吧！

1、確定Close的時(shí)間

買家經(jīng)紀(jì)人在遞交offer時(shí)，會(huì)把這個(gè)天數(shù)寫(xiě)在合同內(nèi)。雙方簽字的第二天，正式進(jìn)入transaction流程。

2、交定金

房子Pending后兩個(gè)工作日內(nèi)，買家要按照合同上的定金數(shù)額，把定金打給第三方過(guò)戶托管公司Escrow。一般是房款總額的3%–5%，這個(gè)已經(jīng)在合同里規(guī)定好了。

Escrow中文是“第三方托管”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)Escrow是個(gè)類似于“支付寶”的第三方。一般賣家在賣房子之前已經(jīng)選好了Escrow公司并且開(kāi)了賬戶，Escrow公司主要是為了確保房子交易資金安全、順暢。

那這個(gè)定金匯到哪里呢？Escrow會(huì)發(fā)給你匯款的賬戶信息，這個(gè)關(guān)注Escrow的郵件就好了。買家可以選擇：網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬去柜臺(tái)要求banker幫你操作寫(xiě)一張cashier‘s check直接送到Escrow的辦公室

3、辦理貸款

找銀行辦貸款需要盡快完成！大家可以多找?guī)准毅y行對(duì)比利率，挑選出最適合自己的一家，并鎖定貸款利率Lock Rate，正式開(kāi)始辦理貸款。

辦貸款時(shí)會(huì)涉及到非常多的費(fèi)用，怎么綜合比較這些費(fèi)用，挑出最好的報(bào)價(jià)，也是一門(mén)學(xué)問(wèn)。這些費(fèi)用算下來(lái)，不同銀行之間能相差幾千到一萬(wàn)。大家也是最好找專業(yè)人士多做咨詢，多做功課了解。

正式貸款以后，如果之前沒(méi)做過(guò)Underwriting，Lender會(huì)要求買家提供各種文件做Underwriting。所以Claire建議大家，在交offer之前就讓Lender做好Underwirrting，這樣既增加自己交offer時(shí)的可信度，又能節(jié)省過(guò)戶時(shí)間。

4、填寫(xiě)B(tài)uyer Package

Escrow通常第一天或者第二天就會(huì)給你發(fā)一份表格，叫Buyer Package，要求統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)信息，還要填寫(xiě)所使用的貸款機(jī)構(gòu)和房屋保險(xiǎn)公司。

這既是Escrow統(tǒng)籌各種情況用，同時(shí)也是為產(chǎn)權(quán)登記做準(zhǔn)備。

5、做房屋估價(jià)

在申請(qǐng)房貸的過(guò)程中，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求你對(duì)房屋進(jìn)行一次價(jià)值評(píng)估。這項(xiàng)評(píng)估價(jià)值會(huì)被用于衡量你最終可以得到的貸款金額。

估價(jià)結(jié)果如果高于購(gòu)房合同上的價(jià)格自然沒(méi)有問(wèn)題。但估價(jià)結(jié)果如果低于合同價(jià)格，那么銀行只會(huì)批估價(jià)金額的貸款，價(jià)格溢出的部分買家要自己補(bǔ)齊。

如果買家不能夠或者不愿意自己補(bǔ)足購(gòu)房款，而賣家也不肯降低售價(jià)，那么買家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。

6、產(chǎn)權(quán)調(diào)查T(mén)itle Search

這個(gè)主要是委托專門(mén)的產(chǎn)權(quán)公司來(lái)做調(diào)查，Title Company去政府部門(mén)取得房子的歷史文件，來(lái)了解房屋歷史交易情況、 貸款情況、交稅情況、未解決的法律糾紛等。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)調(diào)查來(lái)確保賣房者確實(shí)是房屋所有人，確保你們之間的交易是有效的。

因?yàn)樵诿绹?guó)并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證這么一說(shuō)，所以要想知道這個(gè)房產(chǎn)的主人到底是誰(shuí)，就需要去房屋所在區(qū)域的官方機(jī)構(gòu)查詢Deeds Records契約記錄。

但是由于美國(guó)私有地產(chǎn)交易的歷史悠久，對(duì)于存在50年以上的老房子，這種產(chǎn)權(quán)調(diào)查也不能確保萬(wàn)無(wú)一失。因?yàn)楹芏嘤涗浀倪z失，一旦有人擁有證據(jù)證明自己享有部分或者全部的產(chǎn)權(quán)，這就是一個(gè)非常麻煩的糾紛。

因此 很多房主也會(huì)選擇購(gòu)買Title Insurance產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，可以確保在自己持有該房產(chǎn)期間所有權(quán)的完整性。

7、購(gòu)買房屋保險(xiǎn)

房屋保險(xiǎn)既是對(duì)買家財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，也是申請(qǐng)貸款的必要步驟。這個(gè)過(guò)程也類似于找貸款機(jī)構(gòu)，主打一個(gè)貨比三家。

8、Final Walk Through

Final Walk Through就是過(guò)戶前再去房子里看下，是過(guò)戶前買家必須要做的一件事！目的是確保房屋跟你上次看房的狀況沒(méi)有大的差異，確保所有的電器設(shè)備都運(yùn)作良好。

這一步不但重要，而且時(shí)間安排也很關(guān)鍵，盡量安排在過(guò)戶前一天或半天做，這樣如果有任何問(wèn)題發(fā)生，可以立即協(xié)商，解決問(wèn)題。

大家要記得在驗(yàn)房時(shí)帶上相機(jī)或手機(jī)，發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題都能及時(shí)記錄下來(lái)。若還有一些地方未達(dá)標(biāo)，就可以暫停合同，聯(lián)系自己的經(jīng)紀(jì)人，和賣房溝通協(xié)商解決方案。要求屋主在過(guò)戶之前，必須完成以上要求，否則可以選擇不簽字過(guò)戶。

這個(gè)大家可以找Claire要整理好的Final Walk Through清單，對(duì)照PDF一項(xiàng)項(xiàng)檢查更加方便！

9、簽字

銀行那邊走完所有的流程后，買家可以進(jìn)行文件簽字，然后銀行會(huì)發(fā)給title公司。

10、Close拿鑰匙

簽字后的當(dāng)天或者第二天銀行會(huì)放款，lender會(huì)把貸款打給escrow，escrow上報(bào)City，更新記錄，最后交接鑰匙。

最后多說(shuō)一下，上報(bào)city就是為了拿到recording number，因?yàn)槊绹?guó)政府的效率問(wèn)題，一般2-4個(gè)月才能從公共記錄上真正查到。

那么恭喜你，從現(xiàn)在開(kāi)始這個(gè)房子就正式屬于你啦！