據(jù)4月1日川銳傳媒報道，據(jù)3月26日的美國《國際銀行家》雜志報道，去年以來的新冠疫情影響了世界絕大多數(shù)金融市場，但是奇怪的是，美國的地產(chǎn)市場卻在疫情以來逆市上揚(yáng)，上漲幅度達(dá)10%以上。對此，長期從事美國地產(chǎn)市場信息與交易服務(wù)的華語媒體《家住美國》地產(chǎn)網(wǎng)站總裁葉龍告訴記者，盡管大多數(shù)美國市場在2020年都在2020年初期經(jīng)歷了短暫下跌時期，但由于全年房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場是為數(shù)不多的持續(xù)增長的市場之一。這主要源于聯(lián)邦政府出手的金融、行政等一系列組合拳，使得美國房價全國性的逆市上揚(yáng)。

當(dāng)然，美國的房價升值并不是什么新鮮事。自2012年1月以來，全國房價幾乎連續(xù)上漲，至今平均漲幅在70%左右。但由于冠狀病毒嚴(yán)重影響家庭收入，人們只能合理地假設(shè)，由此造成的收入保障不足將對住房需求產(chǎn)生抑制作用。事實(shí)上，根據(jù)美國國會研究局11月公布的數(shù)據(jù)顯示，近一半的美國家庭自2020年3月流感大流行的經(jīng)濟(jì)影響首次顯現(xiàn)以來都出現(xiàn)了一些就業(yè)收入損失”。

然而，強(qiáng)勁的住房需求加上明顯受限的供應(yīng)，使得房地產(chǎn)市場的看漲勢頭在2020年得以延續(xù)，這種看漲勢頭預(yù)計至少在未來一年內(nèi)仍將持續(xù)。2020年第一季度末爆發(fā)的疫情最初導(dǎo)致房屋銷售暴跌，因?yàn)椴淮_定性籠罩著全美國，導(dǎo)致買賣房屋的市場興趣大幅下降。政府的指示，如住房到位和社會距離的要求，意味著買家不愿意尋求新的住房場所，而賣家不太熱衷于上市他們的財產(chǎn)和與潛在買家互動。

因此，在2020年4月和5月，房屋銷售量驟降至10多年前全球金融危機(jī)后的最低水平。但隨后市場活動出現(xiàn)反彈，整個夏季和下半年的銷售都出現(xiàn)了飆升。10月份，二手房銷售達(dá)到15年來的最高水平。

據(jù)美國房屋抵押銀行家協(xié)會（MBA）11月建筑商調(diào)查（BAS）數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示了去年美國住宅房地產(chǎn)市場的活躍。美國新購住房的抵押貸款申請比上年同期增長了34.7%。該協(xié)會負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)預(yù)測的副總裁Joel Kan指出：“2020年11月的新房銷售活動（包括抵押貸款申請和房屋銷售）的增速大大超過2019年，顯示住房需求和新住宅建設(shè)持續(xù)強(qiáng)勁增長?！?/p>

伴隨著這一波房地產(chǎn)市場活動的是房價的強(qiáng)勁升值，美國全年房價一直在上漲。標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller 20城市住宅價格指數(shù)（S&P CoreLogic Case-Shiller 20 City Home Price Index）公布了一項最新數(shù)據(jù)，該指數(shù)涵蓋了波士頓、芝加哥、丹佛、拉斯維加斯、洛杉磯、邁阿密、紐約、圣地亞哥、舊金山、華盛頓特區(qū)、亞特蘭大、夏洛特、克利夫蘭、達(dá)拉斯、底特律、明尼阿波利斯、鳳凰城、波特蘭、西雅圖和坦帕的獨(dú)棟住宅存量價值變化11月同比增長9.1%，高于上月的8.0%。即使在樓市活躍度相對低迷的4、5月份，房價仍繼續(xù)上行。

那么，為什么會這樣呢？看來，更高的住房需求和有限的供應(yīng)共同促成了房屋的升值。從需求的角度來看，由于美聯(lián)儲（Fed）采取了大幅擴(kuò)張的貨幣政策，今年夏天以來，買家的興趣飆升。3月初，美聯(lián)儲降息50個基點(diǎn)，10天后再次降息至0-0.25%的下限。自2020年3月以來，美國央行還購買了大量抵押貸款債券，并在3月和4月各購買了3000億美元由美國住房貸款支持的債務(wù)證券，此后每月再購買1000億美元，這使得年內(nèi)抵押貸款利率屢創(chuàng)新低。因此，在2020年，潛在購房者被鼓勵利用歷史上的低利率購買住房，國際貨幣基金組織（IMF）指出，住房需求主要是由對如此誘人利率的“擔(dān)心錯過”所推動。

與此同時，在供應(yīng)方面，房主們更不愿意在流感大流行期間賣掉房子。少數(shù)幾個州仍然有留在國內(nèi)的命令，而口罩的任務(wù)和對商業(yè)的某種程度的限制，目前在大多數(shù)國家生效。因此，在當(dāng)局努力控制病毒傳播的同時，大流行只強(qiáng)調(diào)了居民留在家中的必要性。冠狀病毒的高度傳染性，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了人們傾向于留在他們目前的住所，并遵循新的社會距離規(guī)范。

事實(shí)上，美國這種房屋供應(yīng)不足在很大程度上支撐了美國房地產(chǎn)市場的上揚(yáng)。事實(shí)上，即使在4月和5月房屋銷售下降的情況下，現(xiàn)有的低庫存房屋意味著面對需求下降，價格仍然具有彈性。在接下來的幾個月里，當(dāng)需求激增時，房屋供應(yīng)依然低迷，人們對疫情病毒傳播的擔(dān)憂和經(jīng)濟(jì)焦慮使得房主們只能呆在現(xiàn)有的房子里。因此，庫存持續(xù)下降：2020年8月，市場上的住宅數(shù)量不到2019年8月的70%。

此外，美國當(dāng)局顯然更為積極主動地確保這一流行病不會給房主帶來任何不必要的壓力，以防止再次出現(xiàn)與全球金融危機(jī)同樣的全面房地產(chǎn)市場崩潰。具體而言，它以止贖和驅(qū)逐暫停的形式給眾多房主提供了救濟(jì)，這項禁令于3月頒布，防止直接抵押貸款服務(wù)商采取任何新的止贖行動，并暫停聯(lián)邦住房金融局（ Federal Housing Finance Agency  FHFA）保險的單一家庭財產(chǎn)的任何進(jìn)行中的行動。聯(lián)邦住房金融局的主管Mark Calabria說：“將房利美和房地美的止贖和驅(qū)逐暫停期延長至2021年1月，可以確保借款人在大流行期間的安全。”“這次延期讓2800多萬擁有企業(yè)抵押貸款的房主安心。”

2021年房價還會繼續(xù)上漲嗎？鑒于美國疫情還未完全消除，看來限制性措施將迫使美聯(lián)儲在未來一段時間內(nèi)保持其寬松的貨幣政策。事實(shí)上，該行在1月下旬曾表示，計劃將基準(zhǔn)利率維持在接近零的水平，該利率可能至少維持到明年，這樣的情景似乎在2021年極不可能發(fā)生。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯.云（Lawrence Yun）在12月表示。：“情況遠(yuǎn)未恢復(fù)到大流行前的正常水平。然而，隨著最新的經(jīng)濟(jì)刺激方案和疫苗分發(fā)工作的進(jìn)行，以及非常強(qiáng)勁的購房需求仍然普遍存在，2021年的強(qiáng)勁增長即將到來。同時，勞倫斯.云海預(yù)計，2021年的房價將上漲3%，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了美國房地產(chǎn)市場在2020年低迷時期所經(jīng)歷的強(qiáng)勁看漲情緒不會很快消失。

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