2024年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒冬”還沒(méi)過(guò)去，信貸環(huán)境的緊張像一只無(wú)形的手，牢牢掐住了開(kāi)發(fā)商的命脈。一邊是貸款利率稍微松了點(diǎn)口子，另一邊卻是銀行的條條框框越收越緊。開(kāi)發(fā)商呢？為了拿到錢(qián)，甚至要把房子、地皮之外的東西也押上。這就好比有人借錢(qián)買(mǎi)車(chē)，抵押了自己的房子，這事兒說(shuō)出去，聽(tīng)著都讓人直搖頭。而房?jī)r(jià)和租金呢？看似漲漲跌跌，但背后卻是各地市場(chǎng)的分化越來(lái)越明顯。房主、租客、開(kāi)發(fā)商、銀行，幾方人馬各有算盤(pán)，心里打的卻都是“怎么能少賠點(diǎn)”。再加上氣候變化還在攪局，高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的房主不僅要防著銀行，還得防著老天爺。

2025年的美國(guó)房市，真是步步驚心。

如果把美國(guó)房地產(chǎn)比作一場(chǎng)大戲，那2024年的主角一定是“信貸緊縮”。根據(jù)美國(guó)建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）和美聯(lián)儲(chǔ)（Fed）的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)連續(xù)11個(gè)季度叫苦不迭。銀行對(duì)于住宅用地獲取、開(kāi)發(fā)與建設(shè)（AD&amp；C）貸款的審查越發(fā)嚴(yán)格，貸款利率雖然有所下降，但門(mén)檻卻越來(lái)越高。就拿2024年第三季度的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，NAHB發(fā)布的住宅AD&amp；C信貸凈寬松指數(shù)跌到了-12。0，而美聯(lián)儲(chǔ)的調(diào)查顯示，這個(gè)數(shù)字更低，達(dá)到了-14。8。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)和租金的走勢(shì)也變得撲朔迷離。Redfin的分析預(yù)計(jì)，2025年全美房?jī)r(jià)平均漲幅會(huì)回歸到疫情前4%左右的水平，但具體到各地，卻是“冰火兩重天”。一些供應(yīng)緊張地區(qū)的房?jī)r(jià)還在漲，但像德州奧斯汀這樣新建公寓多的地方，租金已經(jīng)開(kāi)始往下掉了。不僅如此，氣候風(fēng)險(xiǎn)也成了房市的“隱形刺客”，讓高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的房主們不得不為高昂的保險(xiǎn)和維修費(fèi)頭疼。這一切的根源，要從信貸環(huán)境說(shuō)起。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，借錢(qián)是繞不過(guò)去的坎。無(wú)論是買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)，還是建房，都需要銀行的支持。但從2022年開(kāi)始，美國(guó)的信貸條件就開(kāi)始收緊，到2024年已經(jīng)是第11個(gè)季度了。銀行對(duì)于貸款的態(tài)度，就像一個(gè)守財(cái)奴，越來(lái)越摳門(mén)。開(kāi)發(fā)商們不僅需要提供更多的抵押品，甚至還要把與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的資產(chǎn)拿來(lái)?yè)?dān)保。數(shù)據(jù)顯示，61%的開(kāi)發(fā)商反映，貸款價(jià)值比（LTV）被降低了，這意味著銀行愿意借的錢(qián)更少，而開(kāi)發(fā)商需要自掏腰包的部分更多。盡管貸款利率有所下調(diào)，比如土地購(gòu)置貸款的平均利率從9。28%降到了8。50%，建筑商庫(kù)存貸款的利率也從9。35%降到了8。63%，但這點(diǎn)利率上的優(yōu)惠，根本抵不過(guò)銀行附加的各種限制。更尷尬的是，中小型開(kāi)發(fā)商，尤其是資金鏈本來(lái)就緊張的那批人，受影響最大。要么轉(zhuǎn)向其他融資渠道，要么就只能眼睜睜看著項(xiàng)目擱淺。有人調(diào)侃，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商不僅要會(huì)建房，還得學(xué)會(huì)玩金融。信貸緊縮已經(jīng)夠讓人頭疼了，但偏偏房?jī)r(jià)和租金的分化又讓市場(chǎng)的矛盾進(jìn)一步激化。Redfin的數(shù)據(jù)顯示，2025年全美的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)平均上漲4%左右，但別被這個(gè)數(shù)字騙了，背后的分化可不小。像紐約、舊金山這樣的“老牌熱門(mén)城市”，因?yàn)楣?yīng)緊張，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲勢(shì)頭。反觀中西部一些城市，比如印第安納波利斯和圣路易斯，漲幅就顯得“很佛系”，因?yàn)槟抢锏慕ㄖ杀鞠鄬?duì)較低，需求也沒(méi)那么旺盛。

再來(lái)看租金市場(chǎng)，分化的趨勢(shì)更明顯。德州奧斯汀，出租公寓供應(yīng)量大幅增加，租金開(kāi)始下滑。可要是在紐約市、華盛頓特區(qū)或者波士頓，租金依然在漲，預(yù)計(jì)2025年的漲幅還能維持在5%左右。面對(duì)這樣的局面，購(gòu)房者和租客都陷入了兩難。買(mǎi)房吧，得看地段；租房吧，得掂量錢(qián)包。這種局面，就像超市打折一樣，有的商品大甩賣(mài)，有的價(jià)格堅(jiān)挺，消費(fèi)者只能貨比三家。更讓人揪心的是氣候變化對(duì)房地產(chǎn)的影響。極端天氣事件頻發(fā)，高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的房主不僅要面對(duì)飆升的保險(xiǎn)費(fèi)用，還得隨時(shí)準(zhǔn)備掏錢(qián)維修或者升級(jí)房屋。加州就是個(gè)典型例子，尤其是硅谷和舊金山。盡管那里的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始有點(diǎn)回暖，但寫(xiě)字樓租金價(jià)格已經(jīng)跌到了2016年以來(lái)的最低點(diǎn)。一些初創(chuàng)公司和中型企業(yè)趁機(jī)重新簽訂長(zhǎng)期租約，試圖在低谷中撿便宜。到了2024年年底，信貸市場(chǎng)的緊張和房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化都到了一個(gè)臨界點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商們壓力大，銀行更謹(jǐn)慎，購(gòu)房者和租客的選擇也越來(lái)越復(fù)雜。美聯(lián)儲(chǔ)的基準(zhǔn)利率如果能在2025年繼續(xù)下調(diào)，或許能給市場(chǎng)帶來(lái)一些緩解，但代價(jià)是通脹問(wèn)題可能會(huì)卷土重來(lái)。與此同時(shí)，建筑成本的上升和氣候變化的長(zhǎng)期影響，也讓未來(lái)的房市充滿(mǎn)了不確定性。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2025年是一個(gè)“生死年”。資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)是真實(shí)存在的，尤其是中小型開(kāi)發(fā)商，他們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力本來(lái)就弱。如果信貸條件繼續(xù)收緊，可能會(huì)有更多的項(xiàng)目被迫停工。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利率下調(diào)確實(shí)是個(gè)好消息，但高昂的房?jī)r(jià)和生活成本，依然是繞不過(guò)去的坎。2025年的美國(guó)房市，有人歡喜有人愁。銀行依然在“摳門(mén)”，開(kāi)發(fā)商還得想辦法“開(kāi)源節(jié)流”。房?jī)r(jià)漲漲跌跌，但總體回歸常態(tài)；租金市場(chǎng)分化加劇，有的地方跌，有的地方漲。氣候風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加重了房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)，高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的房主，正在為一場(chǎng)“看不見(jiàn)的戰(zhàn)爭(zhēng)”買(mǎi)單。整個(gè)市場(chǎng)在政策、經(jīng)濟(jì)和自然的多重壓力下，走得步履維艱。