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洛杉磯 James Fang 壽險、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

所在位置:首頁常見問題你知道投資美國房產(chǎn),租金和增值哪個更賺錢嗎?

你知道投資美國房產(chǎn),租金和增值哪個更賺錢嗎?

美國地產(chǎn)投資主要指的就是商業(yè)地產(chǎn)。出租公寓雖然是住宅,但是歸屬于商業(yè)地產(chǎn)。

美國的商業(yè)地產(chǎn)投資從大類上來說,屬于非公開市場另類投資范疇。不在公開市場交易,是屬于一個中長線投資。如果你的產(chǎn)品是短線,投資成本就會很高,波動也會很大。而美國的商業(yè)地產(chǎn)和股市相對來說是脫節(jié)的,美股對我們的沖擊很小,基本是沒有影響的。很多家族,會配置20%甚至30%在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,很大的原因就在于它和公開市場可以對沖。

那么,在美國做房產(chǎn)投資,“租金收入”和“資產(chǎn)增值”,哪個更賺錢呢?

雖然有可能同時獲得既有強(qiáng)勁資本增長又有高租金的房子,但這種情況實(shí)屬罕見。通常,投資者需要在這兩者之間做出抉擇。

何謂租金收入?

租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入,俗稱“以租養(yǎng)房”。它是指租房獲得租金與房屋價錢的比值。租金可用來衡量房產(chǎn)的投資收入情況,可以真實(shí)反映市場的真實(shí)需求。租金收入很重要,因?yàn)樗鼈兛梢詭椭€貸款,這是購買投資房之初的主要目的。

租金的優(yōu)點(diǎn)是投資風(fēng)險較低,能產(chǎn)生現(xiàn)金流,從而幫助保護(hù)投資者免受利率沖擊,同時減少持續(xù)現(xiàn)金投入的潛在需求。

當(dāng)然,在房產(chǎn)出售時,資本增值很可能會比擁有強(qiáng)勁資本增長的房產(chǎn)(獨(dú)立屋)低,特別是將房屋年復(fù)合增值率的影響考慮在內(nèi),這是其最明顯的劣勢。

何謂資本增長?

資本增值就是所謂的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房產(chǎn)現(xiàn)有資產(chǎn)價值減除購入時之價格,所賺取或損失之價值。

即當(dāng)持有的可變賣資產(chǎn)(如股票、或者房產(chǎn)),在脫手時,其賣價高于原先購進(jìn)成本,即產(chǎn)生利潤,此利潤為已實(shí)現(xiàn)的資本利得。

在考慮購買資本增值的房屋時,獲得可觀的資本增長是每個投資者的目的。從長期來看,要把強(qiáng)勁的資本年增長率定義為通貨膨脹率加上4% - 5%,因此考慮的資本增值率應(yīng)保持在6.5 - 7.5%之間。資本增值空間較大的一般是獨(dú)立屋。

資本增值的優(yōu)點(diǎn)是具有產(chǎn)生長期資本收入的潛能。不足之處在于持有該類投資性房地產(chǎn)期間需面臨利率風(fēng)險,如果按揭利率上調(diào),您很可能要向房貸月供貼錢。

專家觀點(diǎn):

總體來講,如果是首次置業(yè)或者希望每個月能通過房屋產(chǎn)生現(xiàn)金流,則“租金”更適合你。如果投資多套房屋,選擇其中幾套高租金的房屋,使用多余的現(xiàn)金來支付另外幾套高資本增值的房屋開支;如果資金充裕,當(dāng)然是“資本增值”為更好的選擇。

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