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泰瑞莎的灣區(qū)日志

所在位置:首頁(yè)常見問題美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人整理的最實(shí)用選房策略,干貨必收!

美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人整理的最實(shí)用選房策略,干貨必收!

1.社區(qū)中位置與地勢(shì)的選擇

通常房屋在社區(qū)中的位置選擇在巷子底,即是社區(qū)最下面的位置,這個(gè)位置交通流量比較少,房子比較安靜;另外一個(gè)就是私密性比較好。

接下來是地勢(shì),地勢(shì)一定要平坦。 有地下室沒有關(guān)系,后面可能是伸下去,但是前院一定要平坦。 通常我們不建議選擇比路面還低的住宅,不僅僅是風(fēng)水角度,主要是從舒適角度,而且通風(fēng)比較差。 

如果后院不是很好的話,房子就會(huì)很潮。 另一方面,也不能比路面高出很多,高出一尺、兩尺,這個(gè)是比較好的地勢(shì);但是不能太高,高出三十度角的話,冬天下雪時(shí),就會(huì)非常滑,這就非常危險(xiǎn)。 而且即使不下雪,平時(shí)上下坡也是舒適度非常差,上下坡的時(shí)候,會(huì)使路面碰到車底盤,經(jīng)常這樣會(huì)損害車輛。

2.朝向的選擇

我們中國(guó)人通常選擇南朝向的房子,沒有人愿意選擇西朝向的。 這里面有一個(gè)問題,大家知道通常車庫(kù)是放在前面的,無(wú)論是迎面進(jìn)的還是側(cè)面進(jìn)的車庫(kù)。 即使是側(cè)進(jìn)車庫(kù),其窗子還是在前面。 通常需要采光的是主人房和客廳,其實(shí)是這兩個(gè)地方需要朝南,所以從舒適的角度來看,房子的前臉應(yīng)該是朝北的,這樣主人房通常在后面,因?yàn)橹魅朔啃枰察o。 這樣就保障了客廳和主人房朝南,冬暖夏涼,這是最理想的朝向。

朝西的房子就非常的增加能耗。 朝向,當(dāng)然是朝西開了很多窗,那么窗的作用就是,熱能能進(jìn)來卻出不去了,這樣夏天就會(huì)非常的耗冷氣,冬天又曬的時(shí)間較短,也是不夠強(qiáng)壯,西向也是比南向冷。

3.外墻裝飾材料的選擇

根據(jù)目前的房屋,外墻有幾種形式:一種是磚,一種是人造水泥板(看起來像木質(zhì)的),一種是水泥,可以漆成各種顏色,我們推崇磚的,因?yàn)槠渚S護(hù)費(fèi)用最少,雖然一開始投入大,但是維護(hù)起來幾乎不花什么錢。 如果房子不是磚的,將來?yè)Q成磚的,就非常昂貴,如果你賣房,磚的房子就非常好賣。

水泥板是水泥和纖維壓制成的人造板,它不是天然的木料,它的性能也是非常優(yōu)越的,比如防酸堿腐蝕、防爆曬、白蟻不吃等,研究的時(shí)候考慮了很多因素進(jìn)去了,而且也有50年的保證,但是每隔3-5年就要進(jìn)行一次外部的噴涂,根據(jù)房子大小不等噴涂一次要幾千元;還有一個(gè)問題,就是固定到墻板上的時(shí)候,是用釘子,同時(shí)釘子再加膠水防水,像魚鱗或者蓑衣一樣,一個(gè)蓋一個(gè),這樣才能夠防水;因?yàn)獒數(shù)臅r(shí)候有釘眼,這個(gè)釘眼會(huì)隨著地基的沉降等因素,釘眼可能會(huì)擴(kuò)大,這樣就成為滲水的入口;這個(gè)釘眼必須用膠來填上來防止?jié)B水,這種施工必須選擇天氣干燥的時(shí)候進(jìn)行,否則就會(huì)把水氣留在里面;上千個(gè)釘眼都要定期檢驗(yàn),是個(gè)非常巨大的工程。

過去的老房子也有純木頭的,這種木頭的維護(hù)起來更加麻煩,比如下雨之后,木頭吸水之后就膨脹;因?yàn)槊绹?guó)人喜歡自然風(fēng)格,新的木頭的房子,剛剛做好其木紋非常的漂亮,但是經(jīng)過一年的風(fēng)吹日曬,馬上就變成灰色的,看上去給人一種非常頹敗的感覺,這樣的房子就必須涂漆,但是簡(jiǎn)單的涂漆還是很難抵擋大自然的腐蝕。 因此,新的建筑商就不再采用外面是木料裝飾的。 都是用磚和水泥板來裝飾。

4.屋內(nèi)地面狀況監(jiān)測(cè)

首先的一個(gè)問題就是地板面的起鼓現(xiàn)象。 看起來就像丘陵地帶一樣。 如果出現(xiàn)這樣的狀況,就是房屋本身的防潮或者防滲漏沒有做好,使地板吸收了水分或者潮氣,造成了膨脹變形,互相擠壓;有一些被銀行收回的房子,有人故意放水泡地板破壞。

地毯分為“波波”和“直毛”兩種,家里有寵物的不建議用“波波”類型的地毯,因?yàn)閷櫸锏淖ψ訒?huì)鉤住地毯,寵物跑過之后,抓得亂七八糟;直毛的就不存在這個(gè)問題了。 直毛的地毯如果出現(xiàn)松動(dòng)的起隆,就會(huì)很難看,有的連門都關(guān)不上,走上去也是不舒服。 最主要的問題是地毯下面的地墊問題。

地墊質(zhì)量好壞,影響地毯的壽命。 通常我們建議地毯不一定很好,但是地墊一定要好。 一般7磅的好一些。 裝地毯的時(shí)候,通常使用的是專業(yè)的工具,把地毯繃緊,然后掛在四周墻上的倒刺上,地毯的接縫也要好,好的接縫是看不出來縫隙的,看起來是完整的一塊。 因此地毯出現(xiàn)問題,就要看是上面泡的還是下面返上來的。 如果是房子的防水出現(xiàn)問題,可以用防水涂料進(jìn)行噴涂,然后上面再裝地板或者地毯。

如果是房子的沉降出現(xiàn)問題,這個(gè)工程就比較大了。 其表現(xiàn)就是,在地面上放一個(gè)球,它會(huì)滾。 這樣的房子就不建議購(gòu)買。 但是也是有辦法進(jìn)行解決。 通??梢哉?qǐng)地基修理公司進(jìn)行地基修正。 地基公司會(huì)挖地洞到地基的下面,用千斤頂把房子頂起來,有人在遠(yuǎn)處檢測(cè)是否平衡,然后再加灌混凝土來固化。

5.保暖與熱效率問題

買房的時(shí)候,通常有一個(gè)細(xì)節(jié),這個(gè)也不是用肉眼可以看出來的,一般要求提供一年或者幾個(gè)月的冷暖氣賬單。 一年比較好,因?yàn)橛写合那锒膯栴},主要是電與煤氣賬單,電與煤氣的賬單直接反映出其消耗情況。這是一個(gè)參考。

目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纖維,它的保溫系數(shù)有個(gè)數(shù)值,我們通常叫做R- VALUE,就是這種材料可以阻擋冷熱交換的比例是多少? 夏天的時(shí)候,是不希望外面的熱氣進(jìn)來,冬天的時(shí)候,不希望外面的冷空氣進(jìn)來,不希望里面的熱氣流失。 現(xiàn)在我們這種材料的保溫性只有12-14,這是符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的,這是及格的水準(zhǔn),最優(yōu)的水準(zhǔn)是28,現(xiàn)在也有這種材料面市,各個(gè)工廠目前正在努力降低成本。

6.地下室的干燥與防水

很多看房有經(jīng)驗(yàn)的人,有的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)有的房子推開門之后,會(huì)有一種霉味撲鼻而來,這種味道很難聞;第二種方式,就是我們用肉眼觀察,同時(shí)用手去觸摸,看地面是否有水汽,是否感覺潮,比較濕;第三種方式,看是否有水進(jìn)來過的痕跡,就是水漬。 如果這個(gè)房子曾經(jīng)漏水,這種水漬會(huì)永遠(yuǎn)在那里。 在地下室施工的時(shí)候,需要有一整套的技術(shù)處理方式,一個(gè)是外墻的防水,另外,還有一套帶孔的管道;一般水都是向地下滲透的,對(duì)地基的侵蝕非常嚴(yán)重,一定要保護(hù)地基,地基周圍的水一定要疏通排泄出去,只有有效地把水排走,又有防水的措施,這個(gè)地下室才是干燥的,地下室的干燥非常重要,因?yàn)椴粌H僅是發(fā)霉的問題,最主要是關(guān)系到房子的壽命,因?yàn)檫@會(huì)影響到上面的木結(jié)構(gòu)。

7.怎樣的戶型才是最理想的

明亮是非常重要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),大廳要明亮,廚房要明亮,不是說開燈以后的明亮,而是在自然光線下,房屋的窗戶要大。 一樓與二樓的廁所,最好也要有窗;根據(jù)我們對(duì)成交記錄的跟蹤,通常一樓比較開闊的房子,這樣的戶型比較容易銷售。 這樣的房子你將來想出手的時(shí)候也是比較容易的;二樓的過道給人的印像也是很關(guān)鍵的,上了二樓以后,光線也要好;客戶普遍不愿購(gòu)買那種上了二樓像鉆山洞一樣的房子,一直需要開燈,一是不利于節(jié)能,同時(shí)心情上也是比較容易受不好的影響,人們普遍還是有趨光性。

8.明亮采光好的房屋受歡迎

主人房的朝向盡量安排在南面。 一般獨(dú)立房不可避免都有兩個(gè)車庫(kù),面積達(dá)到400多平尺,我們盡量避免主人房正好在車庫(kù)的正上面。 原因是,車庫(kù)是非采暖面積,下面沒有冷熱空調(diào),就是冬冷夏熱,尤其是冬天,車庫(kù)上面的房間會(huì)比開同樣空調(diào)的地方低兩到三度,很多客人都做過這種實(shí)驗(yàn)。 

尤其暖氣是打到上面去的,而冷源卻來自腳下,而且車庫(kù)的頂是沒有做隔熱保暖的,讓人感覺非常的明顯;另外,車庫(kù)門的開關(guān)會(huì)有比較大的噪音,影響到主人房的休息;現(xiàn)在的建筑商,通常在車庫(kù)上面放置次要房間,比如說衛(wèi)生間和衣帽間,也有的時(shí)候放“贈(zèng)送房間”,通常是個(gè)娛樂的房間,或是個(gè)斜屋頂什么的。 按照現(xiàn)在設(shè)計(jì),車庫(kù)上面沒有東西,就完全把車庫(kù)移出去;因?yàn)楹玫牡囟危貎r(jià)比較貴,通常和鄰居之間的空地很小,所以車庫(kù)只能放在正前面。

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