房屋過(guò)戶(hù)是賣(mài)家接受了你的Offer之后、房屋檢查事宜談妥、價(jià)格協(xié)商完畢以及貸款批準(zhǔn)之后的事情。當(dāng)坐在過(guò)戶(hù)辦公室的那一天，所有的細(xì)節(jié)都會(huì)被整理好，白紙黑字，只要簽了字，房子就是你的了。

過(guò)戶(hù)是房產(chǎn)交易的最后一步，很多小伙伴都不確定過(guò)戶(hù)當(dāng)天會(huì)發(fā)生什么？要做什么？要準(zhǔn)備什么？

01過(guò)戶(hù)當(dāng)天到場(chǎng)人員

美國(guó)每個(gè)州在這個(gè)方面的要求都略有不同。在加州，以下人員可能會(huì)在場(chǎng)：

買(mǎi)方和賣(mài)方

過(guò)戶(hù)專(zhuān)員

產(chǎn)權(quán)公司代表

不過(guò)考慮到大家工作時(shí)間繁忙，往往都是找一個(gè)公證員上門(mén)，分別讓買(mǎi)家和賣(mài)家簽署過(guò)戶(hù)文件，節(jié)省了大家的時(shí)間。如果大家都有時(shí)間的話，買(mǎi)家和賣(mài)家分別去產(chǎn)權(quán)公司的辦公室簽字就行。

不過(guò)有些買(mǎi)家或者賣(mài)家不在本地、甚至不在美國(guó)的，都可以提前簽署授權(quán)文件，所以并不需要在過(guò)戶(hù)時(shí)親自到場(chǎng)，通常會(huì)授權(quán)給代理經(jīng)紀(jì)人，過(guò)戶(hù)當(dāng)天代表賣(mài)/買(mǎi)家簽署文件。

過(guò)戶(hù)需要攜帶什么？ 

兩種形式的身份證：其中1種身份證必須是政府頒發(fā)的，含有照片，可以是駕照或者護(hù)照；第2種ID可以使用任何印有名字的證件，比如社?？ɑ蛐庞每?、借記卡

銀行開(kāi)具的支票或者電匯：過(guò)戶(hù)日之前你會(huì)收到一份過(guò)戶(hù)總金額費(fèi)用，在過(guò)戶(hù)前去銀行開(kāi)具Cashier’s check。如果是遠(yuǎn)程匯款的全款買(mǎi)家，在過(guò)戶(hù)日前幾天進(jìn)行電匯，以防止到賬延遲

sClosing Disclosure：把這份文件帶上，以便與過(guò)戶(hù)當(dāng)天簽署的文件進(jìn)行比較

若使用授權(quán)書(shū)Power of Attorney：必須在過(guò)戶(hù)前得到貸款機(jī)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)公司的批準(zhǔn)，過(guò)戶(hù)當(dāng)天必須帶原件

02過(guò)戶(hù)當(dāng)天具體流程

在過(guò)戶(hù)日之前或當(dāng)日，買(mǎi)方將會(huì)支付款項(xiàng)（通常是支票或者電匯）

賣(mài)方、買(mǎi)方簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)合同，將房間鑰匙轉(zhuǎn)交給買(mǎi)方 

產(chǎn)權(quán)公司或者律師、公證人員前去當(dāng)?shù)氐恼k公室登記注冊(cè)

賣(mài)方收到扣除了過(guò)戶(hù)費(fèi)用以及貸款等費(fèi)用的款項(xiàng)

Final- Walkthrough

Final walkthrough一般在過(guò)戶(hù)前的1-3天再去檢查一下屋況如何，是過(guò)戶(hù)前買(mǎi)家必須要做的一件事。

它的主要目的包括: 

確認(rèn)所有要求的維修工作已經(jīng)完成

檢查自上次房屋檢查以來(lái)是否出現(xiàn)新的問(wèn)題

驗(yàn)證合同中約定的所有固定裝置和家具是否仍在原位

測(cè)試賣(mài)家保證正常工作的所有系統(tǒng)和電器是否運(yùn)轉(zhuǎn)良好

大家要記得在驗(yàn)房時(shí)帶上相機(jī)或手機(jī)，發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題都能及時(shí)記錄下來(lái)。如果以上幾點(diǎn)在核對(duì)之后都沒(méi)有問(wèn)題，基本就可以簽字了。若還有一些地方未達(dá)標(biāo)，就可以暫停合同，要求屋主在過(guò)戶(hù)之前，必須完成以上要求，否則可以選擇不簽字過(guò)戶(hù)。

Final Walkthrough發(fā)現(xiàn)問(wèn)題怎么辦？ 

告訴你的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，讓他們與賣(mài)家經(jīng)紀(jì)人溝通 

可能的解決方案：

推遲交接，直到維修完成

協(xié)商適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，然后你自己負(fù)責(zé)維修

最不理想的選擇，退出交易 

當(dāng)final walkthrough完成之后，雙方就可以預(yù)約做過(guò)戶(hù)了，過(guò)戶(hù)的時(shí)候買(mǎi)賣(mài)雙方一般來(lái)說(shuō)是不見(jiàn)面的，一般是買(mǎi)家先簽合同然后再是賣(mài)家簽訂合同。

04美國(guó)貸款購(gòu)房在簽字時(shí)

需要注意些什么？

01外國(guó)人

上面有提到過(guò)，在美國(guó)貸款買(mǎi)房，如果是外國(guó)人，即使人不在美國(guó)也可以完成過(guò)戶(hù)操作，簽署委托授權(quán)簽字POA即可。POA就是房地產(chǎn)授權(quán)書(shū)Real Estate Power of Attorney，是一種法律文件，允許購(gòu)房者指定另一個(gè)人（代理人）代表本人在房地產(chǎn)交易中采取行動(dòng)和簽署文件。這給沒(méi)有美國(guó)身份、但想在美國(guó)買(mǎi)房的朋友提供了極大的便利。

需要注意的是，房地產(chǎn)授權(quán)書(shū)是一份具有法律約束力的文件，應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤梢?guī)定的要求來(lái)起草、簽署和公證。不同地區(qū)的規(guī)定可能會(huì)有所不同，因此建議在起草和執(zhí)行POA時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)法律顧問(wèn)或律師，以確保合法有效。

02本地人

如果不能夠親自到場(chǎng)為貸款購(gòu)房簽字，那么可以和title商量，他們會(huì)委派人去你指定的地方簽字，費(fèi)用一般為100-150美元。

05美國(guó)全款購(gòu)房在簽字時(shí)

需要注意些什么？

01外國(guó)人

在美國(guó)，如果你是全款購(gòu)房，過(guò)戶(hù)當(dāng)天就不需要本人前往，只需要把過(guò)戶(hù)合同打印出來(lái)、簽字并掃描，然后以電子郵件的形式發(fā)給產(chǎn)權(quán)公司，并且附上自己的護(hù)照。但是也有一些產(chǎn)權(quán)公司可能需要簽字原件，那就需要通過(guò)快遞郵寄到產(chǎn)權(quán)公司。

02本地人

如果你不方便到現(xiàn)場(chǎng)親自為貸款購(gòu)房簽字，則需要多付150-300美元，由title指派所在當(dāng)?shù)氐墓C人到你指定的地點(diǎn)簽字，并郵寄原件到產(chǎn)權(quán)公司，并附上ID和SSN。

06完成過(guò)戶(hù)后

如何做Deed查詢(xún)？

美國(guó)通常都是用不同種類(lèi)的房產(chǎn)契據(jù)（property deed）來(lái)保障買(mǎi)家和賣(mài)家雙方的利益，這個(gè)房產(chǎn)契據(jù)，就相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)證。

加州最常用的就是Grant Deed，大家可以理解為：轉(zhuǎn)讓契約，也是產(chǎn)權(quán)證書(shū)。在買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)所有人需要簽署grant deed文件，表示這套房子的產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)從原來(lái)的房主，過(guò)戶(hù)到現(xiàn)在的買(mǎi)家了。這主要是為了防止房主一房多賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋所有人簽署完Deed后，還需要將Deed拿到縣recorder office去登記。這個(gè)登記完成，就相當(dāng)于告訴所有人交易完成，英文叫constructive notice。如果賣(mài)方再想與其他人簽署Deed，是無(wú)法成功登記的。最后，grant deed會(huì)以郵寄的方式到買(mǎi)主家中。這個(gè)時(shí)間，可能是close之后的3-6個(gè)月。

如果不放心是否成功過(guò)戶(hù)，可以用以下方法進(jìn)行查詢(xún)： 

可以直接拿著grant deed到recorder office進(jìn)行查詢(xún)，這個(gè)是需要付費(fèi)的

大家可以在稅務(wù)局官網(wǎng)查看，輸入房子的地址，可以看到房子的所有人是誰(shuí)（這里也不用著急，有時(shí)候政府網(wǎng)站也需要1-2個(gè)月的時(shí)間才會(huì)更新）