面對(duì)不斷攀升的美國(guó)房?jī)r(jià)，很多人將目光投向了遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的銀行法拍屋。

地產(chǎn)律師提醒，購(gòu)買法拍屋前一定要做好功課、提防“隱藏”風(fēng)險(xiǎn)，否則撿漏不成，還有可能付出昂貴代價(jià)。

在常規(guī)的購(gòu)房市場(chǎng)上，美國(guó)8月份的中位數(shù)房?jī)r(jià)為416,700美元，加州的為888,740美元。

但產(chǎn)權(quán)歸銀行所有的法拍屋（Foreclosure home）并不走常規(guī)路，房?jī)r(jià)由銀行制定，大多時(shí)候價(jià)錢都十分誘人，甚至有時(shí)低于市場(chǎng)一半的價(jià)格。

不過有利有弊，法拍屋通常是“按原樣”出售，這意味著買方需要承擔(dān)維修、翻新等方面的所有責(zé)任。

另一方面，銀行雖然會(huì)公布房屋基本情況，但難免會(huì)缺失一些關(guān)鍵信息，例如房屋是否被非法占用、是否有租客、落戶是否存在問題、文件是否有缺失等。

有洛杉磯資深地產(chǎn)律師表示：“這就是購(gòu)買法拍屋最大的風(fēng)險(xiǎn)，你不知道自己會(huì)買到什么狀況的房子、將面臨什么后續(xù)問題，就像是在買一個(gè)盲盒（Blind Box）?！?/p>

法拍屋的房屋狀況

業(yè)者指出，法拍屋存在許多不確定因素，“有兩件很重要的點(diǎn)需要調(diào)查清楚，第一是房屋狀況：因?yàn)橘I家不了解產(chǎn)權(quán)（Title）情況，所有就必須確保一切正確；還要確保房屋是否存在隱性狀況，是否存在結(jié)構(gòu)性問題或地基問題等”。

常見的部分房屋狀況包括：小偷或前屋主可能拿走了房屋內(nèi)的固定裝置等有價(jià)值物品；維護(hù)不善的法拍屋可能存在結(jié)構(gòu)問題，有些可能違反了當(dāng)?shù)卣慕ㄖ?guī)范；一些法拍屋因空置時(shí)間已久，水、電、煤氣等設(shè)施無法正常運(yùn)作；買家可能無法通過正常貸款購(gòu)買法拍屋。

有些法拍屋還可能因欠款、未解決的留置權(quán)（lien）、產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)（encumbrances）等問題，導(dǎo)致買方無法獲得明確的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，從而引發(fā)法律糾紛。

該律師建議，買家在決定購(gòu)買法拍屋前，應(yīng)徹底評(píng)估房屋的狀況，并計(jì)算潛在的維修成本；如果遇到與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的問題，找專業(yè)人士協(xié)助處理最為穩(wěn)妥。

警惕原屋主或租客“鳩占鵲巢”

要調(diào)查原屋主或租客是否仍住在法拍屋內(nèi)。律師說，他知道很多人在購(gòu)買法拍屋時(shí)普遍都會(huì)遇到原屋主或租客“鳩占鵲巢”；有人會(huì)遇到房屋主拒絕搬離、破壞房屋；還有一些法拍屋因長(zhǎng)時(shí)間空置，被房霸占據(jù)。

“租客沒有任何租賃協(xié)議，買家也不知道租客是否已付租金、在房子里住了多久?！甭蓭熣f，“有特定的法規(guī)規(guī)定，如果原屋主還住在房子里，會(huì)有一些途徑驅(qū)逐他們。不幸的是，如果是之前的租客賴著不走，還要找尋額外的驅(qū)逐之法?！?/p>

而這種驅(qū)逐過程十分繁瑣，他表示：“尤其在洛杉磯，驅(qū)逐十分困難，而且還涉及昂貴的律師費(fèi)。我有一位客人前前后后花費(fèi)了一年多時(shí)間進(jìn)行驅(qū)逐，后續(xù)還不時(shí)有一些小麻煩，過程很是糟心?！?/p>

他認(rèn)為：“買家要去實(shí)地走訪想要購(gòu)買的法拍屋，進(jìn)行調(diào)查，在周圍轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看是否有機(jī)會(huì)進(jìn)入屋內(nèi)查看。”過程中，也可以檢查房屋外部的環(huán)境，以及所處的社區(qū)環(huán)境，評(píng)估后續(xù)的轉(zhuǎn)賣價(jià)值。

洛杉磯地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士建議，購(gòu)買法拍屋的買家都會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和地產(chǎn)律師協(xié)助完成交易，如果沒有事先查驗(yàn)房屋，可能無法獲得預(yù)期中的潛在經(jīng)濟(jì)回報(bào)。