關(guān)于美國(guó)購(gòu)房的財(cái)務(wù)策略，除了現(xiàn)金這一直接支付方式，貸款無(wú)疑是另一個(gè)至關(guān)重要的資金來(lái)源。

今天，我們將深入探討在美國(guó)購(gòu)房時(shí)可以選擇的幾種貸款形式，并分享如何明智地選擇貸款類型，以實(shí)現(xiàn)節(jié)省成本、輕松投資，并加速財(cái)富積累的目標(biāo)。

常規(guī)貸款

常規(guī)貸款，是政府贊助企業(yè)房利美和房地美做擔(dān)保的房貸。市場(chǎng)上大部分的房貸都是這種常規(guī)貸款。

一般要求：

信用分?jǐn)?shù)一般不低于620 。

首付不低于3% 。

如果首付少于20%，需要繳房貸保險(xiǎn) （mortgage insurance）。但是當(dāng)你還房貸還到貸款與房屋價(jià)值比例低于80% 以后，房貸保險(xiǎn)就可以取消了。

貸款人債務(wù)和收入比DTI (debt to income ratio)不超過(guò)50%。

具體來(lái)說(shuō)就是貸款人每個(gè)月要還的債務(wù)，包括房貸，車(chē)貸，信用卡還款 等加起來(lái)除以每個(gè)月的收入， 要求小于50%。如果達(dá)不到這個(gè)要求的話，可以提前還清小部分債務(wù)，或者多付房屋貸款首付。

聯(lián)邦住宅管理局貸款

常規(guī)貸款會(huì)滿足大部分人的房貸需求。但是還有部分收入低或者信用分?jǐn)?shù)不夠的人也需要房屋貸款怎么辦呢？

所以政府還推出了FHA loan聯(lián)邦住宅管理局貸款。是由聯(lián)邦住宅管理局 (Federal Housing Administration) 做擔(dān)保的房貸。

一般要求：

必須是自住房，

只需要3.5%作為首付，信用分?jǐn)?shù)在580以上，如果信用分?jǐn)?shù)沒(méi)有達(dá)到580，但是在500以上，只要能夠支付10%的首付款，仍舊有機(jī)會(huì)獲得FHA貸款。

貸款人債務(wù)和收入比（DTI）小于57%

特別的一點(diǎn)是FHA要求收取房貸保險(xiǎn)MIP (mortgage insurance premium)。保險(xiǎn)一般要交11年甚至是終身。保險(xiǎn)包括一次付清的費(fèi)用，一般是房貸的1.75%，可以選擇加到房貸里；還包括每年的年費(fèi)， 百分之零點(diǎn)幾到一點(diǎn)幾不等。

總的來(lái)說(shuō)，F(xiàn)HA loan 的花費(fèi)要大于常規(guī)貸款（conventional loan）。利率會(huì)跟常規(guī)貸款相比相差不大。所以如果自身貸款條件允許的話還是首選常規(guī)貸款。

軍人貸款

如果你是退伍軍人或現(xiàn)役軍人，那VA貸款就是為你量身定制的，是由美國(guó)退伍軍人事務(wù)部（Veterans Affairs）做擔(dān)保的房屋貸款。

軍人貸款0首付，也沒(méi)有貸款保險(xiǎn)。

但是它有一個(gè)融資費(fèi)。這個(gè)融資費(fèi)根據(jù)你的首付的多少?zèng)Q定，首付付的越多融資費(fèi)就越少。 

總的來(lái)說(shuō)，F(xiàn)HA loan 的花費(fèi)要大于常規(guī)貸款（conventional loan）。利率會(huì)跟常規(guī)貸款相比相差不大。所以如果自身貸款條件允許的話還是首選常規(guī)貸款。

農(nóng)業(yè)部房屋貸款

如果你打算在農(nóng)村或郊區(qū)買(mǎi)房，可以考慮美國(guó)農(nóng)業(yè)部的貸款。農(nóng)業(yè)部房屋貸款是針對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)低收入人群的房屋貸貸。

房子必須在農(nóng)業(yè)部指定的區(qū)域，而且對(duì)貸款人的收入也有要求。收入不能高過(guò)農(nóng)業(yè)部的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)業(yè)部房屋貸款也可以做到0首付。

以上介紹的是常見(jiàn)的房貸種類。它們的共同點(diǎn)是都是由政府機(jī)構(gòu)或者政府支持的公司做擔(dān)保的房屋貸款，所以利率相對(duì)低。

如果你的條件都不符合上面的貸款的要求呢，怎么辦？

那我們可以選擇Nonqualified Mortgages（Non-QM loan），非常規(guī)房屋貸款，這種是貸款機(jī)構(gòu)自己放貸款，對(duì)貸款人的要求會(huì)放松一些。

非常規(guī)房屋貸款

常見(jiàn)的非常規(guī)貸款就是不查收入貸款，一般要求20%以上首付,利率與費(fèi)用一般比查收入的要高些。 

適合人群：

報(bào)稅沒(méi)有那么多的

（比如中小企業(yè)主，自雇人士）

現(xiàn)金收入多的

（比如餐館服務(wù)員等）

剛來(lái)美國(guó)的，還沒(méi)建立信用分，高凈值資產(chǎn)人士

（如專業(yè)房產(chǎn)投資人，有很多的資產(chǎn)但是沒(méi)有固定的W2收入等等）

過(guò)橋貸款

這是一種過(guò)渡性的短期貸款，是個(gè)人或企業(yè)用于臨時(shí)的融資需求，直到獲得永久融資或下一階段的融資，是使購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)直接資本化的一種有效工具，回收速度快。

Hard Money/Private Lender

這兩種特殊的貸款形式，由個(gè)人或者是機(jī)構(gòu)提供的，不看個(gè)人收入，主要看房產(chǎn)價(jià)值，一般要用房產(chǎn)作為抵押。

這二者的區(qū)別就是

Hard money利率比較高，目前一般是10%以上，Private lender是跟自己比較熟悉的人的私人貸款，利率根據(jù)個(gè)人交情來(lái)定，一般會(huì)比Hard money要低些，有的甚至都不用房產(chǎn)抵押。

這兩種非常規(guī)貸款適合做舊房翻新的投資者。

一般來(lái)說(shuō)房屋況比較差，過(guò)戶時(shí)間短，很難得到一般的貸款批準(zhǔn)備，投資者會(huì)選擇先用HARD MONEY或PRIVATE LENDER先買(mǎi)下房產(chǎn)，等修好后，屋況符合常規(guī)房屋貸款的標(biāo)準(zhǔn)了，再做重新貸款，拿到低的利率。