雖然驗(yàn)房可能會(huì)增加一些購(gòu)買成本，或與你理想中的住房失之交臂。但如果缺少了這個(gè)步驟，買家很可能在未來(lái)付出無(wú)盡的維修費(fèi)用。這個(gè)后果，你真的愿意承受嗎？

今天，就讓我們來(lái)系統(tǒng)的、全面的聊一聊加拿大驗(yàn)房的那些事兒。

什么是驗(yàn)房？

首先，在聊這個(gè)話題之前，我們必須搞清楚什么叫驗(yàn)房？

所謂驗(yàn)房，是指驗(yàn)房師受客戶委托，根據(jù)所屬驗(yàn)房師協(xié)會(huì)的《驗(yàn)房操作標(biāo)準(zhǔn)》，通過對(duì)構(gòu)成房屋的主要系統(tǒng)和構(gòu)件進(jìn)行視覺觀察和對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常操作，以確定其是否存在明顯的問題，以及應(yīng)該如何處理這些問題。

驗(yàn)屋的主要目的是鑒定房屋的當(dāng)前狀態(tài)，向購(gòu)房者提供必要的信息，以幫助他們做一個(gè)清楚明白的買賣決定。

什么是驗(yàn)房操作標(biāo)準(zhǔn)？所謂《驗(yàn)房操作標(biāo)準(zhǔn)》，英文為 “Standards of Practice，是由一個(gè)名為加拿大國(guó)家認(rèn)證驗(yàn)房師協(xié)會(huì)(CANNACHI)的非營(yíng)利專業(yè)組織發(fā)布的。

該協(xié)會(huì)的主旨為“持續(xù)提升驗(yàn)房師行業(yè)對(duì)大眾的服務(wù)水平”，簡(jiǎn)單來(lái)說，就是為了幫你買到放心房！

驗(yàn)房到底都驗(yàn)什么？根據(jù)加拿大《驗(yàn)房操作標(biāo)準(zhǔn)》，我們知道房屋本身的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，并且每個(gè)系統(tǒng)、組件相互作用，互相影響。

有的系統(tǒng)決定著房屋的整個(gè)壽命（如房屋的地基等），有的組件需要定期更換（如暖爐、屋頂瓦片、熱水器等）

在加拿大驗(yàn)房時(shí)，我們需要對(duì)自己所買的房子有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，以便做到日后使用與維護(hù)過程中能夠心中有數(shù)。 

通常來(lái)說，房屋分成九大系統(tǒng)：屋頂（Roofing, Flashing and Chimneys）、外部(Exterior)、結(jié)構(gòu)( Structure)、保暖和通風(fēng)（Insulation and Vent）、電力(Electrical)、暖氣和冷氣（Heating & Cooling）、上下水（Pluming）、內(nèi)部（Interior）和電器（Appliances）。

在驗(yàn)房過程中，除了電器不在驗(yàn)房的范圍之內(nèi)，驗(yàn)房師會(huì)對(duì)屋頂、結(jié)構(gòu)等八個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行問題檢查，概括起來(lái)大概有上千個(gè)知識(shí)點(diǎn)，小編將根據(jù)工作實(shí)踐總結(jié)出以下常見的驗(yàn)房問題。

在驗(yàn)房過程中，如果您將這些問題搞清楚了，對(duì)您將要買的房子的狀況也就基本掌握了。

驗(yàn)房最重要的是什么？大多數(shù)的驗(yàn)屋報(bào)告中，所涉及的內(nèi)容絕大多數(shù)是關(guān)于各類小問題以及房屋使用保養(yǎng)的建議等。了解這些當(dāng)然有好處，但是其實(shí)作為購(gòu)房者，你真正應(yīng)該關(guān)注的事大約可以歸為以下四類：

1. 房屋主要問題缺陷(Major defects)，比如結(jié)構(gòu)(Structure)問題等。

2. 潛在會(huì)導(dǎo)致房屋主要問題缺陷的“小問題”，比如擋水板(Flashing)等。

3. 房屋存在的安全隱患，比如配電箱(Service Panel)問題等。

4. 會(huì)影響你正常的銀行按揭，入住或買房屋保險(xiǎn)的問題。

任何可歸入這四個(gè)門類的問題都應(yīng)該引起足夠的重視。如果發(fā)現(xiàn)及時(shí)，一個(gè)嚴(yán)重的問題往往可以不用花費(fèi)大量的金錢就可以避免，尤其是第二和第三類的問題。把主要精力集中在這四類問題上會(huì)讓你在購(gòu)房過程中能夠處于更為主動(dòng)的位置。

沒有任何一個(gè)房子是完美的，驗(yàn)房總會(huì)發(fā)現(xiàn)問題。關(guān)鍵在于要分清問題的大小主次，這樣就不會(huì)買到真正有問題的房子，也不會(huì)因?yàn)樾o(wú)關(guān)緊要的小問題而錯(cuò)過一筆好的房地產(chǎn)交易。

驗(yàn)房還應(yīng)該注意些什么？驗(yàn)完房后，驗(yàn)房師除了交驗(yàn)屋報(bào)告外，還會(huì)跟客戶大略介紹一下房屋的狀況。這是客戶了解房屋最好的時(shí)機(jī)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)客戶通常在入住后都不會(huì)再仔細(xì)地去研究驗(yàn)屋報(bào)告了。

對(duì)于自己將要居住的房屋，有些東西必須要搞清楚位置，這樣以后一旦遇到緊急狀況，可以及時(shí)做出處理。

所以，在驗(yàn)屋師離開之前，建議業(yè)主最好請(qǐng)驗(yàn)屋師告知以下這些房屋設(shè)施的具體位置，必要時(shí)還可以在記事本上特別記錄下來(lái)。

如何讀懂驗(yàn)房報(bào)告？在加拿大買房，與國(guó)內(nèi)很大的不同就是驗(yàn)房的步驟。正規(guī)的驗(yàn)房師會(huì)給買家出具驗(yàn)房報(bào)告，那么身為買家，驗(yàn)房報(bào)告要怎么看？想搞明白這點(diǎn)，我們需要先了解驗(yàn)房的具體過程。

一般的房子（2500尺左右的房子），整個(gè)驗(yàn)房過程大概需要2-2.5小時(shí)。每個(gè)驗(yàn)房師都會(huì)有自己熟悉的驗(yàn)房流程，但是大致的流程可以用一句話概括成：start outside and then move to indoors where we’ll work from the bottom to the top , finishing with the attic (由外而內(nèi)，從下至上)。大致的時(shí)間安排如下：

一般情況下，驗(yàn)房師會(huì)在驗(yàn)房結(jié)束后回家撰寫驗(yàn)房報(bào)告，這樣寫出來(lái)的報(bào)告能更全面；也有的驗(yàn)房師會(huì)在驗(yàn)房結(jié)束后在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行報(bào)告的準(zhǔn)備，這樣客戶能在第一時(shí)間看到報(bào)告。

此時(shí)你應(yīng)該急于拿到一份并不完善的報(bào)告？還是耐心等待一份更全面的報(bào)告呢？答案自然不言而喻。

驗(yàn)房師該出具怎樣的一份報(bào)告？

一份完整的驗(yàn)房報(bào)告通常會(huì)包含兩個(gè)部分，一是主要問題的列表，另一個(gè)是報(bào)告主體。在主要問題列表中一般會(huì)將問題分類為安全問題和重大修繕問題。

在安全問題中，驗(yàn)房師會(huì)列出房屋中會(huì)涉及人身安全的問題，這些問題一般是要著手解決的，比如陽(yáng)臺(tái)的欄桿損壞、電路漏電等。另一部分是需要進(jìn)行修繕，并且會(huì)耗費(fèi)一筆資金的，比如完全損壞的采暖系統(tǒng)，需要更換鍋爐之類。

在后面的報(bào)告主體部分，會(huì)有對(duì)所檢查系統(tǒng)和項(xiàng)目的具體描述，而且主要問題列表里面的所有內(nèi)容也會(huì)涵蓋在報(bào)告主體中。注意：主要問題列表只是列出了驗(yàn)房師認(rèn)為重要的問題，并沒有列出全部，一些內(nèi)容是在報(bào)告主體中，讀了主要問題并不能取代整體報(bào)告。

買家該如何解讀驗(yàn)房報(bào)告？拿到報(bào)告后至少要通讀一遍。因?yàn)橐恍﹩栴}的重要性在于驗(yàn)房師個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和感受，而沒有列入主要問題列表中，但在報(bào)告中會(huì)提到，由于客戶的個(gè)人喜好或感受不同，可能就對(duì)一些問題特別看重。

比如，屋主飼養(yǎng)寵物，買房人如果患有哮喘病，寵物的毛發(fā)對(duì)于他來(lái)說就是過敏源；再比如，80年代以前的房屋中一些塑料地板，或管道密封條上通常會(huì)含有石棉成分，如果客戶本人石棉過敏，這個(gè)問題就非常嚴(yán)重的問題。

驗(yàn)屋出現(xiàn)問題怎么辦？在加拿大買房，就有可能驗(yàn)房。大多數(shù)情況下，OFFER中會(huì)有驗(yàn)房條件。但對(duì)大多數(shù)現(xiàn)房而言，哪里會(huì)有百分之百的完美無(wú)瑕？驗(yàn)房結(jié)束后，發(fā)現(xiàn)有一定的瑕疵，是很常見的。而因此產(chǎn)生的法律糾紛，也不在少數(shù)。

我們知道，加拿大的法律系統(tǒng)屬于“英美”法系，即普通法系統(tǒng)。普通法系統(tǒng)的是由成文法典和不成文判例共同組成的。尤其是判例，即法官的既成判決，對(duì)后來(lái)發(fā)生的類似案件，都有極強(qiáng)的法律約束力。

而在這些林林總總的關(guān)于地產(chǎn)的法律判例中，直接關(guān)乎驗(yàn)房的經(jīng)典判例，莫過于2002年由安省上訴法庭做出的，關(guān)于Marshall vs. Bernard Corporation一案的判決。

這個(gè)案子的情況，簡(jiǎn)單地講，就是買家A和賣家B達(dá)成了一個(gè)附帶驗(yàn)房條件的購(gòu)房合同。驗(yàn)房完畢后，發(fā)現(xiàn)了一些瑕疵。買家A不滿意，堅(jiān)持要取消合同。理由是合同中明確表明，買家只有滿意驗(yàn)房結(jié)果，才能取消條件。而賣家B則拒絕退還押金，B認(rèn)為，這些瑕疵并非原則性的、結(jié)構(gòu)性的問題，可以彌補(bǔ)，買家退約是無(wú)理要求。于是乎，買賣雙方各請(qǐng)律師，對(duì)簿公堂，非要討個(gè)說法，且官司從小額法庭一直打到了中級(jí)上訴法庭。

問題一

我們知道，在地產(chǎn)協(xié)會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)合同條款中，對(duì)于驗(yàn)房條件描述，是基于“買家滿意”的原則，那么是否可以說，這等于給了買家一個(gè)無(wú)條件隨意取消合同的機(jī)會(huì)和權(quán)力呢？如果問題一的答案是“YES”, 那么驗(yàn)房條款變成了類似于CONDO樓花的Cooling Period, 成了取消合同的隨意出口了，問題二就不存在了。但如果問題一的回答是“NO”, 那么以下問題就需要做出回答。

問題二

對(duì)于買賣雙方而言，什么樣的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的(或不可接受)的呢?又該以什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量呢?

顯然的，這兩個(gè)實(shí)務(wù)中經(jīng)常碰到的問題，困惑了許多人，也引起了司法界的關(guān)注。于是，安省上訴法庭在宣判Marshall vs. Bernard Corporation一案時(shí)，還附上了長(zhǎng)長(zhǎng)的指引(即司法解釋)，不僅澄清了這些問題，而且明確了今后類似案例的宣判原則。對(duì)于問題一，法庭的回答是“NO”, 即驗(yàn)房條款不是取消合同的隨意出口，即買家在對(duì)待驗(yàn)房時(shí)，要“基于誠(chéng)實(shí)信用原則，采取合乎情理的舉措”。對(duì)于問題二，法庭在Marshall vs. Bernard orporation一案中支持了買家，做出的判決是：買家的舉措，符合“基于誠(chéng)實(shí)信用原則的合理舉措”，買家有權(quán)取消合同，賣家應(yīng)該退還押金。

驗(yàn)房師的參考價(jià)格？驗(yàn)房費(fèi)雖然沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但也是一分價(jià)一分貨。用驗(yàn)房師的執(zhí)照號(hào)很容易推算出從業(yè)時(shí)間的長(zhǎng)短，執(zhí)照號(hào)越小的驗(yàn)房師經(jīng)驗(yàn)越豐富，多花一點(diǎn)兒錢找經(jīng)驗(yàn)豐富的驗(yàn)房師是性價(jià)比最好的選擇。 但也不保證有經(jīng)驗(yàn)的驗(yàn)房師就一定認(rèn)真！

專業(yè)認(rèn)真的驗(yàn)房師通常能發(fā)現(xiàn)維修費(fèi)用數(shù)千甚至上萬(wàn)元的缺陷，讓賣家修好省去了日后高額的房屋維修費(fèi)用和不盡的麻煩。收費(fèi)便宜的馬虎驗(yàn)房師只會(huì)告訴你 “都好著呢“，讓你浪費(fèi)幾百元的驗(yàn)房費(fèi)還是小事，驗(yàn)房師失職有可能會(huì)給買家留下高額維修賬單！