現(xiàn)在的美國住房市場并不便宜——無論是買房還是租房。 

根據(jù)美國人口普查局的最新數(shù)據(jù)，  10 月份，美國獨戶住宅的平均售價為 437,300 美元，高于前一個月的 426,800 美元。

與此同時，在線房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 Redfin 的數(shù)據(jù)顯示，10 月份美國的平均租金價格為 1,619 美元，與去年同期基本持平或上漲 0.2%，與上月相比下降 0.6%。雖然很難準確預測 2025 年房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展，但 Redfin 的一份新報告中，披露了幾位經(jīng)濟學家對明年的美國房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的情況進行了預測。

Redfin 首席經(jīng)濟學家Daryl Fairweather表示：“如果房地產(chǎn)市場要崩盤，現(xiàn)在就已經(jīng)崩盤了。房地產(chǎn)市場對利率上漲的抵御能力很強?！?/p>

根據(jù) Fairweather 和其他經(jīng)濟學家對 2025 年房地產(chǎn)市場的五大預測。 

房價增長將恢復至疫情前的水平

Redfin 表示，2025 年美國房屋的平均要價可能會上漲 4% ，速度與今年下半年相似。

費爾韋瑟表示，與 2020 年上一次的加速增長相比，4% 的年增長率是一種“正?；?。 

2024年早些時候，房價增長速度放緩至疫情前的水平。換句話說，雖然房地產(chǎn)價格仍在上漲，但價格增長速度并不像前幾年那么快。 

盡管預測房價增長將放緩，但是房價仍可能出現(xiàn)一些波動。

事實上，CoreLogic 經(jīng)濟學家Selma Hepp表示，進入 2025 年春季購房季節(jié)，房價升值幅度可能會保持平穩(wěn)，或低于 1%。

但LendingTree高級經(jīng)濟學家Jacob Channel表示， 當選總統(tǒng)唐納德·川普有可能實施部分經(jīng)濟政策，這可能會推高房價。

他說：“就房價未來可能或可能不會發(fā)生的變化而言，我們目前得到的信號有些復雜?！?nbsp;

對外國商品和材料征收一般關(guān)稅以及大規(guī)模驅(qū)逐可能導致建筑成本上升和房屋建設(shè)活動放緩。Channel 表示，如果供應受限的市場中建造的房屋減少，房價可能會上漲很多。

租金趨于平穩(wěn)，談判空間更大

Redfin 表示，從全美國范圍來看，隨著新的出租房屋的上市，到 2025 年，美國的租金中位數(shù)可能在一年內(nèi)保持平穩(wěn)。

Redfin 的 Fairweather表示：“如果租金持平，而人們的工資繼續(xù)增長，那就意味著人們有更多的錢可以花，同時也會增加他們的儲蓄。”

根據(jù) 2023 年美國人口普查數(shù)據(jù)，超過2100 萬租房家庭“成本負擔過重”，這意味著他們將收入的 30% 以上用于住房成本。穩(wěn)定的租房市場也將使租客與房東談判時更有底氣。專家表示，在一些地區(qū)，物業(yè)經(jīng)理已經(jīng)提供優(yōu)惠，如免租一個月、免費停車位或免收費用等。

然而，“現(xiàn)在是十二月”，Channel 說道?！白饨饍r格通常會在一年中較冷的月份下降”，因為在深秋和冬季尋找公寓的人較少。 

他說，如果明年高昂的房價和抵押貸款利率繼續(xù)使?jié)撛谫彿空邿o法進入售房市場，那么租賃市場的競爭就可能隨之而來。

Hepp解釋說，還要記住，您看到的典型租金價格將取決于當?shù)厥袌龅那闆r。

例如：德克薩斯州奧斯汀是“多戶住宅建設(shè)的中心”，她說，這意味著大量新房源進入該市的租賃市場，從而降低了租金成本。CoreLogic發(fā)現(xiàn)，該大都市地區(qū)的租金價格較一年前下降了 2.9% 。

相比之下，西雅圖、華盛頓特區(qū)和紐約市等供應受限的大都市地區(qū)的租金每年上漲 5%。 

抵押貸款利率“坎坷”且“動蕩”的一年

Redfin 預測 2025 年抵押貸款利率將平均為 6.8%，如果經(jīng)濟繼續(xù)放緩，利率將徘徊在 6% 以下。

然而專家預計，2025 年將是抵押貸款利率“坎坷”且“不穩(wěn)定”的一年。

如果實施減稅和關(guān)稅等政策，房屋貸款的借貸成本可能會飆升，從而給通脹帶來上行壓力。 

“我們處于未知領(lǐng)域。很難說到底會發(fā)生什么，”LendingTree 的 Channel 表示。 

由于預期將自 2020 年 3 月以來首次降息，抵押貸款利率今年秋季有所下降。但隨著債券市場對川普的選舉勝利做出反應，貸款利率在 11 月再次上漲。自那以后，房貸利率目前有所穩(wěn)定。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會副首席經(jīng)濟學家兼研究副總裁杰西卡·勞茨 (Jessica Lautz)最近告訴 CNBC：“我們預計，到 2025 年，利率將在 6% 左右。”

房屋銷量將超過 2024 年

場外買家和賣家被壓抑的需求可能會推動明年的房屋交易。 

“人們已經(jīng)等待太久了，”Fairweather說。 

Redfin 稱，預計到 2025 年底將售出約 400 萬套房屋，較 2024 年的年增長率為 2% 至 9%。 

Fairweather說，市場上正在涌現(xiàn)出大量“需要繼續(xù)生活的人”，比如找到新工作、需要適合生活變化的房屋的買家，以及推遲搬家計劃的賣家。 

盡管預計明年將有更多買家進入市場，但競爭程度可能不像近年來競價戰(zhàn)那樣激烈。

CoreLogic 的Hepp表示，其他負擔能力因素可能也會發(fā)揮作用，例如保險費用和房產(chǎn)稅的上漲，從而減緩競爭。 

“我們肯定會看到更多買家，”她說?！暗也徽J為競爭會像過去幾年那樣激烈?！?nbsp;

氣候風險將影響房價

Redfin 預計，極端天氣和自然災害的風險可能會導致佛羅里達州沿海地區(qū)、加州和德克薩斯州部分地區(qū)房價下跌或減緩房價增長，這些地區(qū)遭遇颶風、野火或其他災害的風險較高。

如果您因為價格便宜而盯上了高風險市場的房屋，請注意潛在的復雜情況。

例如，在這些市場中，房屋保險單更難獲得，而且價格往往很高。Redfin 的 Fairweather 表示，自然災害的財務影響還可能體現(xiàn)在房屋維護和維修成本的上升中。

更具挑戰(zhàn)性的是，“全美各地都很脆弱”，因為天氣模式正在發(fā)生變化，她說。“最近，加州出現(xiàn)了大氣河流，導致連續(xù)幾天出現(xiàn)嚴重洪災，而這些房屋并不能應對這些風險?！?/p>

盡管佛羅里達州的颶風風險備受關(guān)注，但該州對這場自然災害的準備更為充分，不像北卡羅來納州的阿什維爾等山區(qū)城市，今年早些時候遭到颶風米爾頓的襲擊。 

她說：“我們可能會看到保險費用大幅增加。”