高利率、關(guān)稅沖擊與需求降溫，讓曾經(jīng)火熱的美國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，買賣雙方格局正悄然變化。下面是西方媒體的的報道，發(fā)上來供大家參考，立場不同，請注意甄別。

美國樓市降溫：十年繁榮或告一段落

在新冠疫情期間，能在亞特蘭大、奧斯汀、邁阿密這樣的“人口熱土”買下一套房，鎖定2%多的超低房貸利率，并在隨后的幾年里看著房價一路飆升，可以說是投資上的“神操作”。那時，人們追求陽光、空間，以及擺脫疫情帶來的壓抑，這些城市正好滿足了需求。

但如今，這段好光景正逐漸走向終點。美國樓市開始走弱。今年上半年，全國房價整體出現(xiàn)回落，大多數(shù)城市在過去三個月都經(jīng)歷了下跌（見下圖）。 美聯(lián)儲的緊縮貨幣政策讓利率維持在高位，房地產(chǎn)市場因此承壓。與此同時，特朗普的關(guān)稅政策正在侵蝕此前支撐房地產(chǎn)銷售的經(jīng)濟增長動能。

不過，這輪降溫并非均勻分布。美國東北部和中西部的房價仍在緩慢上漲，而西部，尤其是南部地區(qū)則受沖擊最大（見下圖）。去年在達(dá)拉斯或菲尼克斯買房的人尤其難熬，他們背著約7%的高息房貸，而房價已經(jīng)以美元計下跌了幾個百分點，若考慮通脹，實際跌幅更大。

這些城市面臨多重挑戰(zhàn)。疫情期間，大批美國人遷往陽光地帶，帶動了內(nèi)部遷移潮，如今這種趨勢明顯放緩。特朗普在美墨邊境的收緊措施，也可能減少了國際移民的流入。幾年前，在需求旺盛、利率低企時，這些城市的房屋建設(shè)熱火朝天；如今雖然新開工已放緩，但大量疫情期間動工的項目正集中入市。更糟的是，這些城市的公眾形象也不如當(dāng)年。奧斯汀和邁阿密在“風(fēng)口”時期未能吸引足夠的明星企業(yè)，如今很少再有人把它們當(dāng)作“新硅谷”來吹捧。

類似的情況，也出現(xiàn)在東北部一些表現(xiàn)最差的市場——度假小鎮(zhèn)。這些地方曾因遠(yuǎn)程辦公需求飆升而火爆一時，如今需求消退，房價在楠塔基特、瑪莎葡萄園島以及緬因州海岸線出現(xiàn)下跌。相比之下，大城市郊區(qū)的表現(xiàn)還算堅挺——在海邊別墅視頻會議并不現(xiàn)實，而如今的混合辦公模式，讓多通勤15到30分鐘變得可以接受。

全美表現(xiàn)最差的州則是佛羅里達(dá)，過去一年房價下跌了4%。獨立分析師阿齊茲·桑德吉指出，氣候變化推高了當(dāng)?shù)氐姆课荼ｋU費（佛州年均約1.1萬美元，全國平均僅2400美元），富裕加拿大買家的需求銳減（他們曾是佛州冬季的重要購房群體），以及2021年邁阿密郊區(qū)瑟夫賽德公寓倒塌后出臺的昂貴安全新規(guī)，都加劇了市場壓力。

從宏觀角度看，樓市的顫動能說明什么？房地產(chǎn)歷來是最敏感的利率傳導(dǎo)領(lǐng)域之一。買房需要高杠桿融資，而借貸成本上升會打擊成交量和新建項目。樓市不僅直接拉動經(jīng)濟增長（建筑業(yè)就業(yè)多、住房是家庭財富的重要組成部分），也是觀察經(jīng)濟走勢的重要風(fēng)向標(biāo)。

當(dāng)前的放緩，在一定程度上是美聯(lián)儲的主動選擇——其維持緊縮政策，目的是擠出高于目標(biāo)水平的通脹。經(jīng)濟的其他部分也在降溫：2025年第二季度，美國私人消費與投資的年化增速僅為1.2%，而過去幾年多數(shù)時間維持在2%以上。就業(yè)增長近月來也放緩，部分原因是移民減少。

不過，房地產(chǎn)要想獲得顯著的貨幣政策寬松支持，短期內(nèi)恐怕難以實現(xiàn)。即便美聯(lián)儲未來幾個月可能小幅降息，關(guān)稅帶來的通脹壓力，令其政策操作更加復(fù)雜。與此同時，大規(guī)模的人工智能基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如數(shù)據(jù)中心）正在托舉經(jīng)濟增長。據(jù)Renaissance Macro Research統(tǒng)計，“七巨頭”科技公司的資本支出如今已占GDP的1%以上，并在短短幾年內(nèi)幾乎翻倍，這也減少了刺激經(jīng)濟的迫切性。