“我的房子究竟值多少錢？”

將待售房屋信息發(fā)布在網(wǎng)上之前，一個重要步驟就是確定房屋的定價。

一個經(jīng)驗豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能夠使用多種不同的工具和策略，橫向和縱向地比較市場，并綜合房主的意見，在掛牌前計算出待售房源的最佳定價。

今天我們就為大家總結(jié)了估價的幾種方式，可以更好地幫助大家了解美國房屋定價策略。

對于買房的朋友來說，了解房屋價格如何確定，對于制定自己的買房策略也非常有意義。

房屋定價方法|比較市場分析（CMA）

比較市場分析（Comparative market analysis，簡稱CMA）是通過比較相似/鄰近房源，來判定房屋價值的分析方式。具體方法是在待售房源附近方圓一英里內(nèi)，取三到五個最近售出的類似房產(chǎn)作為可比物（comps），進(jìn)行估值參照。

對房源本身，CMA主要考慮臥室/浴室的數(shù)量、面積、樓層數(shù)、家居風(fēng)格、占地大小等可比因素。對地理位置，CMA則主要考慮社區(qū)、便利設(shè)施、教育資源、安全問題（如犯罪率）、宜居情況（如噪音投訴）等方面。

在分析可比物（相似/鄰近房源）時，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會盡量使可比物接近待售房產(chǎn)。比如，可比物比待售房源多一個游泳池，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人便會從可比物的成交價中減去游泳池的價值，從而為待售房源計算出最恰當(dāng)?shù)墓乐怠?/p>

此外，與個人房主相比，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人擁有更多最近出售的房產(chǎn)信息，這也能為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供更適合目前市場的信息。

房屋定價方法|過去房價評估

過去房價評估（Past appraisals）指的是參考待售房源以往曾獲得的估價。在過去房價評估中，房主和房屋成交歷史是影響房屋價值的重要因素。

例如，待售房過去曾以低于市場價的價格出售，可能是因為當(dāng)時的賣房急著搬走，或者待售房與該地區(qū)的其他房屋相比顯得年久失修。

同理，待售房過去曾以高于市場價的價格出售，也可能是因為房主十分愛護(hù)，房屋狀況良好、設(shè)備齊全，或是售房時軟裝十分驚艷。

需要注意的是，在市場發(fā)生巨大變化的時期，往期房價的評估可能會滯后于最新的市場變動，導(dǎo)致評估產(chǎn)生偏差。

房屋定價方法|房屋估價工具

許多公司和銀行都提供房屋估價工具，房主可以輸入房屋地址，回答一些有關(guān)房屋狀況的問題，然后線上估算房屋的價值。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也會使用這些工具作為參考數(shù)據(jù)的一部分。雖然從工具中得到的估價并非最終定價，但這些不同的估價工具和方法可以讓房主對房屋價值更有了解，使賣房過程更順利。

房屋定價方法|其他影響因素

學(xué)校

根據(jù)全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，23%的買家在選擇房屋所在社區(qū)時會考慮學(xué)區(qū)的質(zhì)量。一個好學(xué)區(qū)常常帶有這些特征：維持高學(xué)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、提供一系列課外活動、學(xué)生具有高出勤率和畢業(yè)率、師生比例較低等。

理想學(xué)區(qū)的待售房常常伴隨著更高的財產(chǎn)稅，但這種溢價也很有可能會因為該社區(qū)提供的其他便利設(shè)施而抵消。

地段

地段是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。在其他所有條件都相似的情況下，地段的好壞將會對房屋最終估價產(chǎn)生很大影響。

是否靠近便利設(shè)施，周邊是否有公園、Hiking Trails、娛樂設(shè)施、自然景觀等……這些因素都會在不同程度上影響最終的房屋估值。

例如，臨近水域的社區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)中備受追捧，價值比沒有水域的同類社區(qū)高出近60%。

未來擴(kuò)展

有些社區(qū)擴(kuò)張有利于增加房屋價值，有些則會降低房屋價值，需要具體評估。比如，商業(yè)區(qū)繁華便民，但可能會增加社區(qū)噪音，或給街道衛(wèi)生帶來挑戰(zhàn)；同理，新建道路方便通行，但也可能會增加車流量，從而導(dǎo)致噪音或安全隱患等。

總的來說，社區(qū)的更新和振興，有利于提升房屋價值。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助房主估價時，常常會著眼于社區(qū)的未來發(fā)展。

歸根結(jié)底，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以對房屋的估價做出最好的計算，但實際售價依然很大程度上取決于當(dāng)前市場形式和買家的購買意愿。