買(mǎi)房是很多人移民美國(guó)后的首要大事，貸款又是大多數(shù)人的選擇。下面是關(guān)于美國(guó)房貸(mortgage)的一些常識(shí)、英文術(shù)語(yǔ)、貸款流程、貸款時(shí)間和注意事項(xiàng)等。想知道如何成功申請(qǐng)到房貸的小伙伴們趕緊收藏起來(lái)吧～

美國(guó)房貸科普

房貸(Mortgage)的概念大家應(yīng)該都清楚。借款人需要在規(guī)定的年限里分期償還貸款，直至全額付清為止；否則貸方有權(quán)將房子收回拍賣(Foreclosure)。

美國(guó)房貸類型

美國(guó)房貸基本分為兩大類型：

Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押貸款，比如30/20/15/10-Year Fixed等；30 年固定利率貸款是很多人的第一選擇，因?yàn)槔什蛔冏屓税残?，?0年分期月供低，同樣的首付和收入可以負(fù)擔(dān)更高的房?jī)r(jià)。

Adjustable-Rate Mortgage：簡(jiǎn)稱ARM，利率會(huì)調(diào)節(jié)變化。常見(jiàn)有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。比如說(shuō) 7/1 ARM，還款時(shí)間30年，鎖定前7年利率，此后每年根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。ARM 通常會(huì)限定最大的變動(dòng)幅度。

通常ARM的初始利率比Fixed-Rate貸款的利率低，更容易借到高額貸款，但因?yàn)橹蟮睦释ǔ?huì)升得更高，月供會(huì)增加，容易還不起，首次買(mǎi)房的小伙伴們要慎重考慮清楚。

如何拿到最低的房貸利率？

一、信用分?jǐn)?shù)越高，利率越低

同樣的市場(chǎng)行情，每個(gè)人拿到的利率不一樣，其中最重要的區(qū)別之一就是信用分?jǐn)?shù)。房貸公司使用的信用分?jǐn)?shù)通常是 Experian/FICO 2、Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4，取中間那個(gè)值。各大信用卡和銀行帳號(hào)提供的免費(fèi) FICO 分?jǐn)?shù)，都不是房貸公司真正使用的版本，實(shí)際貸款中采用的分?jǐn)?shù)可能會(huì)低不少。

多高的信用分?jǐn)?shù)才能拿到好貸款呢？從歷史行情來(lái)看，要想拿到最好的利率，信用分?jǐn)?shù)至少要720以上。如果你的信用分?jǐn)?shù)有780以上，通常來(lái)說(shuō)就能拿到最好的利率了。

二、首付比例不能太低

首付20%或以上通常能拿到最好的利率。請(qǐng)注意，很多房貸公司的利率有固定的線，比如20%、10%、5%等，如果你準(zhǔn)備的首期付款只有19%，最好想辦法再找點(diǎn)錢(qián)、湊夠20%，利率可能就會(huì)低不少。另外，很多房貸公司要求公寓的首付不低于20%。當(dāng)首付低于3.5%，就很難申請(qǐng)到房貸了。

三、貸款金額也會(huì)影響利率

FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年發(fā)布 Conforming Loan 的上限，超過(guò)該額度利率會(huì)更高。FHFA 的貸款上限于2021年上調(diào)到$726,200。這是什么意思呢？

總額在$726,200以下的房貸，是標(biāo)準(zhǔn)的 Conforming Loan，可拿到更好的利率。

房?jī)r(jià)較高的 County，F(xiàn)HFA 的貸款上限也會(huì)高一些。

超過(guò) Conforming Loan Limit 的房貸稱為 Jumbo Loan（巨額貸款），利率會(huì)較高。

若想查找你所在區(qū)域的 Conforming Loan 上限，可打開(kāi)聯(lián)邦住房金融局官網(wǎng)的地圖，輸入 zip code 查找。

美國(guó)買(mǎi)房貸款流程

1. 查信用報(bào)告、準(zhǔn)備存款

在美國(guó)，建立好的信用歷史非常重要，小到申請(qǐng)寬帶電視，租住公寓，大到買(mǎi)車買(mǎi)房，都需要查詢信用記錄。在開(kāi)始買(mǎi)房之前，應(yīng)該先做好前期準(zhǔn)備。了解自己的信用分?jǐn)?shù)（Credit Score）、確認(rèn)信用報(bào)告（Credit Report）上沒(méi)有錯(cuò)誤信息和負(fù)面記錄，也沒(méi)有大筆金額的負(fù)債記錄，準(zhǔn)備好首付以及過(guò)戶費(fèi)用的存款等。

2. 找銀行還是房貸經(jīng)紀(jì)？

申請(qǐng)貸款買(mǎi)房，可以在貸方（比如銀行）直接申請(qǐng)，又或者找房貸經(jīng)紀(jì)（Mortgage Broker）幫忙，手續(xù)是一樣的。房貸經(jīng)紀(jì)相當(dāng)于中介，他們通?？梢圆樵兊讲煌y行提供的不同類型房貸、不同利率和手續(xù)費(fèi)用，方便你比較，也會(huì)有更多選擇。而銀行只會(huì)提供本行的房貸項(xiàng)目選擇。

3. 貸款預(yù)批準(zhǔn)(Pre-approval/)

在準(zhǔn)備認(rèn)真看房子之前，先做房貸Pre-Approval可以讓你了解到自己真正最多能貸到多少金額，以免看中了房子后卻發(fā)覺(jué)原來(lái)買(mǎi)不起，浪費(fèi)時(shí)間和感情。

申請(qǐng)Pre-Approval Letter需要提供以下的文件：

ID，身份證明；

Pay stub，最近30天的工資單，證明收入；

W-2s，過(guò)去兩年的W-2s，證明收入穩(wěn)定；

Bank statements，60天內(nèi)的銀行存款賬單，證明你能支付多少首付等。

由于申請(qǐng)房貸Pre-Approval需要提交的證明文件，跟真正申請(qǐng)房貸時(shí)基本上是一樣的，先拿到preapproval，等到之后真正辦理買(mǎi)房貸款手續(xù)時(shí)就會(huì)順利很多。

Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天，我們是免費(fèi)提供。

4. 看房子、出Offer

拿到Preapproval letter以后，就可以按照申請(qǐng)到的買(mǎi)房貸款金額來(lái)選擇自己能力范圍內(nèi)的心水房子，建議找一個(gè)可靠的買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)（Buyer’s Agent）幫忙。也可以使用我們公司的買(mǎi)房貸款一站式服務(wù)。然后可以向賣家make an offer（提出購(gòu)買(mǎi)意向），經(jīng)過(guò)一輪輪的counteroffer（討價(jià)還價(jià)）

5. 填寫(xiě)房貸申請(qǐng)表 Mortgage Application

當(dāng)你跟賣家商量好一切，簽訂了買(mǎi)房協(xié)議（Purchase agreement accepted）后，就需要正式申請(qǐng)房貸（Secure the mortgage）。美國(guó)大多銀行或者房貸經(jīng)紀(jì)都會(huì)采用全美通用的住房貸款統(tǒng)一申請(qǐng)書(shū)《Uniform Residential Mortgage Application》，俗稱Form 1003（1003表）。除此以外，你還需要提供證明以上信息的、最新的工資單、銀行賬單等文件。

6. 銀行給出買(mǎi)房貸款費(fèi)用估算 Loan Estimate

Loan Estimate是一份三頁(yè)紙的表格文件（以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)），當(dāng)銀行收到你的房貸申請(qǐng)后，必須要在3個(gè)工作日內(nèi)給你出一份書(shū)面的買(mǎi)房貸款費(fèi)用估算文件。因?yàn)榉梢?guī)定貸方必須要讓借款人了解貸款詳細(xì)的信息。

仔細(xì)檢查有沒(méi)有拼寫(xiě)錯(cuò)誤，以及房貸的各項(xiàng)條款。留意月供款項(xiàng)有沒(méi)有超出自己預(yù)算，留意Closing fee以及自己需要準(zhǔn)備的過(guò)戶費(fèi)用。

7. 房屋檢驗(yàn) Home Inspection

這一步是由買(mǎi)方來(lái)做的。提交買(mǎi)房貸款申請(qǐng)以后，買(mǎi)方應(yīng)該盡快聯(lián)系信譽(yù)好的公司來(lái)做房屋檢驗(yàn)，確保房子沒(méi)有隱藏問(wèn)題，范圍大概是$500~$800之間。

8. 房屋估值 Appraisal

銀行會(huì)安排專人進(jìn)行房屋估值，然后再確認(rèn)是否批出房貸。估價(jià)結(jié)果若高于購(gòu)房合同上商定的價(jià)格自然沒(méi)有問(wèn)題，一旦估價(jià)結(jié)果低于合同價(jià)格，銀行只會(huì)在房屋估值和合同房?jī)r(jià)兩者之間選更低價(jià)來(lái)批出買(mǎi)房貸款。

房屋估值太低怎么辦？這個(gè)時(shí)候你就只能：讓賣家降價(jià)；自己多掏點(diǎn)首付；跟銀行重新商討調(diào)整房貸條款。

9. 準(zhǔn)備房屋保險(xiǎn) Homeowner’s Insurance

貸方會(huì)要求借款人購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，即使沒(méi)有強(qiáng)制要求，購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)也是保障屋主利益的重要手段。

10. 查看買(mǎi)房貸款過(guò)戶詳細(xì)說(shuō)明文件 Closing Disclosure

貸方必須要在計(jì)劃辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)日（Closing Date）之前至少3個(gè)工作日，將相關(guān)買(mǎi)房貸款過(guò)戶手續(xù)費(fèi)用的最終詳細(xì)信息（Closing Disclosure）發(fā)給借款人。文件會(huì)列明買(mǎi)家需要支付哪些費(fèi)用，以及賣家會(huì)支付哪些費(fèi)用。確認(rèn)內(nèi)容細(xì)節(jié)，跟之前拿到的Loan Estimate比較，如果發(fā)現(xiàn)出入較大，要聯(lián)系銀行查詢核實(shí)。

11. 辦理房產(chǎn)過(guò)戶 Closing

終于到了最后一步，Closing（過(guò)戶結(jié)算）！從簽訂買(mǎi)房合同（Offer Accepted）到正式過(guò)戶結(jié)算（Closing），大概需要45天。

銀行在你的貸款申請(qǐng)F(tuán)inal Approval后，會(huì)將貸款文件郵寄給Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就會(huì)分別通知買(mǎi)方去簽署貸款文件，賣方去簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件等。

銀行收到Escrow公司寄回的簽署過(guò)的貸款文件后，就會(huì)進(jìn)行放款，Escrow收到銀行放款后，一般當(dāng)天就會(huì)去County登記房子的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，一旦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記在案了，就表示房屋過(guò)戶完成了，之后Escrow會(huì)通知你去取新家的鑰匙，然后你就可以享受你的新房子了。

大概會(huì)在房屋過(guò)戶后一個(gè)月左右，你會(huì)收到一份由County Clerk-Recorder寄給你的平信：Grant Deed，俗稱轉(zhuǎn)讓契約，類似房產(chǎn)證。如果沒(méi)收到也沒(méi)有關(guān)系，隨時(shí)都可以去County再要一份。

最后幾點(diǎn)提醒

每個(gè)人的利率不一樣。市場(chǎng)行情、個(gè)人信譽(yù)、房貸總額等都會(huì)影響利率。

貸款通常要求至少兩個(gè)月的 bank statement，上面的入賬要全部能說(shuō)明來(lái)源。哪怕是合法的錢(qián)，如果不能查到來(lái)源（traceable paperwork），都不算是你可用的錢(qián)，甚至可能影響貸款的批準(zhǔn)。因此，如果你要從國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)錢(qián)過(guò)來(lái)，應(yīng)該提前至少兩個(gè)月、最好是三個(gè)月以上，這樣會(huì)省事很多。如果是親友饋贈(zèng)，并且沒(méi)法提前給、只能在買(mǎi)房前兩個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，需要按 gift 申報(bào)并準(zhǔn)備 paperwork。

收入需要證明文件，最重要的就是 Tax Return。哪怕你的實(shí)際收入再高，如果你 Tax Return 上顯示的收入不夠的話，空口無(wú)憑銀行也不會(huì)信你。此外，貸款的額度主要取決于你的收入和支出的比例。

貸款過(guò)程中不要買(mǎi)任何大額貸款的東西。有朋友房貸還在走流程，覺(jué)得房子有著落了，趕緊買(mǎi)一個(gè)車。本來(lái)房貸已經(jīng) Pre-Approved，忽然有重大支出，銀行在正式審批的過(guò)程中就給拒絕了，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)增大了。