如果你正在尋找新房，可能會對眼下的購房前景感到不太樂觀。當(dāng)前的房價與抵押貸款利率均處于歷史較高水平。

目前，美國的房價中位數(shù)約為41萬美元，遠高于疫情前的水平。近年來，房價一直在穩(wěn)步上漲，盡管增速近期有所放緩。

當(dāng)前30年期固定抵押貸款利率約為7%，遠高于疫情期間的水平，當(dāng)時的利率曾降至3%以下。

過去的幾十年中，30年期固定抵押貸款的平均利率通常在4%至6%之間波動。

房價趨勢

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月，全國房價同比上漲3.4%。這一增幅低于前一年的5.2%，且遠低于2022年11月的8.6%同比增長率。

這一趨勢表明，未來的幾個月房價增速可能會進一步放緩。

然而，不同地區(qū)的情況亦有所不同。位于美國東北部和阿巴拉契亞的一些區(qū)域房價仍在快速上漲，而在懷俄明州、愛達荷州、華盛頓州以及夏威夷的房價均已低于各自的近期高點。

與此同時，佛羅里達州——作為2023年美國最受歡迎的遷移目的地，且常被譽為首次購房者的理想選擇地——基于多種因素，其曾經(jīng)繁榮的房價正在下降。

陽光之州的市場在售房屋數(shù)量顯著增加，原因之一是房屋物業(yè)稅和保險費大幅上漲。由于颶風(fēng)和其它自然災(zāi)害的影響，財產(chǎn)保險費用激增。許多房主發(fā)現(xiàn)這些成本難以承受，不得不將房產(chǎn)出售。

當(dāng)你將與自然災(zāi)害相關(guān)的更高成本與風(fēng)險納入考量時，包括更高的業(yè)主協(xié)會（HOA）費用以改造老舊房屋并使其符合抗災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)，更高的抵押貸款利率將使得房屋變得更加“難以負擔(dān)”。

盡管佛羅里達州因其強勁的經(jīng)濟以及就業(yè)機會繼續(xù)吸引新居民，但房屋中位價仍約為43萬美元。截至2024年11月，待售房屋的數(shù)量顯著增加，市場庫存同比增長了22.5%。

哪些因素將導(dǎo)致房價整體下降?

一些因素包括建造更多的房屋，從而增加供應(yīng)量，會使房屋均價下降。雖然各地區(qū)的建設(shè)進度不一，但總體上，房屋建設(shè)正在增加。

過去幾年，預(yù)測經(jīng)濟衰退或放緩的觀點不時冒出。如果我們最終進入這一經(jīng)濟放緩的周期，隨著失業(yè)率上升，購房能力將下降。這樣一來，賣方可能會有更多的動力降低價格，因為“賣方市場”屆時會轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場”。

與房產(chǎn)相關(guān)的新法規(guī)及稅收政策的變化也將影響房價，最終取決于這些新法規(guī)及房產(chǎn)稅收變化出臺后的重要性與后續(xù)的發(fā)展方向。

雖然上述條件會對房價產(chǎn)生更為長期的影響，人口結(jié)構(gòu)的變化則將直接導(dǎo)致房價的變化。退休的“空巢”嬰兒潮一代以及去世的房主將意味著市場上將有更多的房屋供應(yīng)。同時年輕一代的人數(shù)沒有像嬰兒潮一代那樣龐大，因此潛在買家的減少將對房價產(chǎn)生壓力。

利率變化也意味著房屋總體可負擔(dān)性的變化，因此接下來讓我們來討論一下抵押貸款利率的趨勢。

抵押貸款利率趨勢

截至2025年1月17日，抵押貸款利率維持上升趨勢。其中30年期固定抵押貸款利率為7.11%，比前一周上升了0.08%；而15年期固定抵押貸款利率為6.39%，較一周前上升了0.05%。

5/1可調(diào)抵押貸款利率為6.60%，比前一周上升了0.05%；而30年期固定大額貸款利率為7.16%，相比前一周上升了0.05%。

抵押貸款利率的上升源自于持續(xù)的通貨膨脹與強勁的經(jīng)濟。利率與10年期美國國債收益率掛鉤，當(dāng)這些收益率上升時，抵押貸款利率往往也會隨之上升。過去幾個月，10年期美國國債收益率一直在穩(wěn)步上漲，從2024年9月的3.72%上升至今年1月的4.61%。

由于對按揭擔(dān)保證券的需求減少，導(dǎo)致美國國債收益率與抵押貸款利率之間的利差加大。綜合因素作用下，抵押貸款利率于近期攀升至7%以上。

耐心將會得到回報

考慮到目前房價及抵押貸款利率均處于相對高位，等待購房或許會是明智的選擇。若考慮到本文中提及的所有因素，更好的情況很有可能會到來。

在地產(chǎn)市場的行為周期中，經(jīng)濟衰退、人口結(jié)構(gòu)變化、房屋供應(yīng)等多個因素最終會使“賣方市場”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場”。

盡管購房所需的收入因地點、房價和其它因素而異，但在全國范圍內(nèi)，平均一個家庭需要賺取大約99,000美元，才能購買一套中位價格為415,500美元的房屋。這個估算包括了房產(chǎn)稅和保險費用，并假定會有10%的首付。

然而，在其它一些地區(qū)購房所需的收入可能要高得多。例如，加利福尼亞州的居民，考慮到中位房價為730,000美元，其所需的最低收入大約為173,000美元。在夏威夷，這個數(shù)字甚至更高，達到202,200美元。

考慮到房價、抵押貸款利率、維修費用、房產(chǎn)稅及HOA費用的上漲，以整體成本和價值考量，計算方式已從“擁有”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白赓U”。根據(jù)Bankrate的分析，如果你正在權(quán)衡當(dāng)前是選擇租房還是買房，在美國多數(shù)主要城市，租房將會是更具成本效益的選項。

據(jù)Bankrate于2024年2月的報告顯示，房屋購買成本比租賃成本高出約37%，這其中每月抵押貸款成本明顯高于月租金支出。

在2025年1月，這一差距變得更加顯著，房屋購買成本比租賃成本高出約45%。根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，全國中位抵押貸款成本為2,525美元，相較之下，全國平均租金額為1,592美元。

可以理解的是，你仍希望能夠擁有自己的家。但簡單來說，費用承擔(dān)能力正是阻止你買下理想住房的原因之一。

然而在某個時刻，市場將會向那些希望擁有自己住房的人傾斜。